Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung des Verwalters

1 Leitsatz

Bedarf nach dem eingetragenen Inhalt des Wohnungseigentums dessen Veräußerung der Zustimmung des Verwalters, so ist der selbst erwerbende Verwalter nicht entsprechend § 181 BGB daran gehindert, die Zustimmung wirksam zu erklären.

2 Normenkette

WEG § 12

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K übertragt sein Wohnungseigentum Verwalter B. Dieser stimmt nach § 12 Abs. 1 WEG der Veräußerung und dem Verkauf an sich selbst zu. Das Grundbuchamt meint, der selbst erwerbende Verwalter sei entsprechend § 181 BGB daran gehindert, die Zustimmung nach § 12 WEG zu erklären. Es sei daher eine Zustimmungserklärung der Wohnungseigentümer vorzulegen. Dagegen richtet sich die Beschwerde.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Die Bestimmung des § 181 BGB sei weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Die Zustimmungserklärung nach § 12 Abs. 1 WEG stelle kein Rechtsgeschäft dar, das der Verwalter i. S. d. § 181 BGB "mit sich" vorgenommen habe. Denn der Verwalter habe die Zustimmungserklärung gegenüber K als Veräußerer abgegeben. Eine entsprechende Heranziehung des § 181 BGB sei auch nicht im Hinblick auf einen möglichen Interessenkonflikt geboten. § 181 BGB sei im Interesse der Rechtssicherheit als formale Ordnungsvorschrift aufzufassen, bei der der Interessengegensatz zwar das gesetzgeberische Motiv, aber zur Tatbestandserfüllung grundsätzlich weder erforderlich noch ausreichend sei.

Hinweis

Die Entscheidung erinnert daran, in welcher "Funktion" der Verwalter tätig wird, wenn er bei einer von den Wohnungseigentümern vereinbarten Veräußerungsbeschränkung namens der Wohnungseigentümer eine Zustimmung zur Veräußerung gibt. Handelt der Verwalter nach § 12 Abs. 1 WEG, soll er nämlich in der Regel "Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter" der Wohnungseigentümer sein. Ist der Verwalter eine natürliche Person, erlischt die Zustimmungsbefugnis mit der Abbestellung oder dem Tod und geht nicht auf Erben über. Der Verwalter darf nach h. M. Dritte zur Erklärung der Zustimmung grundsätzlich unterbevollmächtigen. Ist der Verwalter zugleich Eigentümer oder Erwerber der veräußerten Wohnung, ist streitig, ob die Bestimmung des § 181 BGB anwendbar ist. Das Gericht entscheidet sich mit der h. M. für eine Nichtanwendung.

Repetitorium: Verwalter ist auch Makler

Ist der Verwalter zugleich als Makler des Erwerbers für ein Wohnungseigentum tätig, ist nach h. M. ein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision gemäß § 652 BGB ausgeschlossen, wenn er die nach § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung zu erklären hat.

4.1 Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 15.11.2019, 3 Wx 217/19