Veräußerungszustimmung: Erwerberhaftung für Sonderhonorar und Höhe des Honorars

Leitsatz

• Ein Erwerber haftet grundsätzlich nicht für das Sonderhonorar eines Verwalters für dessen Veräußerungszustimmung

  Die verwaltervertragliche Regelung einer Honorarhöhe von 0,5% des Kaufpreises ist rechtlich äußerst bedenklich

Normenkette

§ 12 WEG, § 328 BGB, § 415 BGB, § 675 BGB

Kommentar

1. Im vorliegenden Fall entstand ein Anspruch des Verwalters auf Sondervergütung mit Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung, der sich mangels Bestimmung eines Zahlungspflichtigen (etwa des Veräußerers) gegen sämtliche seinerzeitigen Mitglieder der Gemeinschaft als Vertragspartnern des Verwalters richtete. Im Verwaltervertrag war auch keine Erwerberhaftung vorgesehen, die i.Ü. auch bereits aus Rechtsgründen zu beanstanden wäre.

Selbst wenn ein Erwerber von Wohnungseigentum an den vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft abgeschlossenen Verwaltervertrag gebunden ist, haftet er hieraus dennoch nicht für Verwaltervergütungen, die vor seinem Erwerb entstanden und fällig geworden sind (vgl. BayObLG, NJW-RR 87, 80 = WE 87, 91; zur Veräußererhaftung ferner KG, NJW-RR 89, 975). Eine Erwerberhaftung für Beitragsrückstände des Veräußerers war vorliegend auch nicht in der Teilungserklärung ausdrücklich vereinbart.

Selbst durch nachträgliche Unterzeichnung des Verwaltervertrages durch den Erwerber ergibt sich keinerlei Indiz dafür, dass er über die gesetzlich bestehenden Verpflichtungen hinaus auch für bereits zuvor entstandene Verbindlichkeiten aufkommen wolle. Der Erwerber wurde auch erst Monate später Mitglied der Gemeinschaft und damit auch dann erst den Regelungen der Teilungserklärung unterworfen.

Auch im Erwerbsvertrag war nicht von der Absprache eines Vertrages zugunsten Dritter ( § 328 BGB) oder einer Schuldübernahme oder auch eines Schuldbeitritts ( § 415 BGB) auszugehen. Weder mit der Anerkennung der Gemeinschaftsordnung noch mit der Vertragskostenübernahme im Verhältnis der Vertragsparteien (Verkäufer/Käufer) zueinander ist eine Übernahme von Zahlungspflichten des Veräußerers gegenüber dem Verwalter durch den Erwerber zu folgern.

2. Auch der Höhe nach war vorliegend das Veräußerungszustimmungs-Sonderhonorar rechtlich zu beanstanden (Weiterführung KG vom 17. 5. 1989, NJW-RR 89, 975). Allgemein üblich sind allenfalls Bearbeitungsgebührenpauschalen von etwa DM 200,- oder DM 300,- zzgl. MwSt., primär zahlbar durch den Veräußerer als Veranlasser oder durch die Gemeinschaft. 0,5% des Kaufpreises (hier: DM 2.785,-) betrugen im vorliegenden Fall um ein Mehrfaches den vereinbarten allgemeinen Jahresvergütungsbetrag des Verwalters (Ungleichverhältnis des tatsächlichen Prüfungsaufwandes zur Höhe der vereinbarten Sondervergütung!); auch bei entsprechender Regelung in einem Verwalter-Formularvertrag würden hier AGB-gesetzliche Bedenken bestehen.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert von DM 2.785,-.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 20.06.1997, 24 W 1783/97).

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