Veräußerungszustimmung - Zustimmungsverweigernder Beschluss wird bestandskräftig auch ohne wichtigen Grund

Leitsatz

Ein die Zustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums versagender Beschluss ist regelmäßig auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist.

Fakten:

Die Teilungserklärung enthält im vorliegenden Fall die Regelung, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der schriftlichen Zustimmung des Verwalters bedarf. Nach erfolgter Teilung wurde eine der Wohnungen einem Ehepaar zugewiesen, die sie alsbald veräußerten. Der Neueigentümer wurde sodann im Jahr 1987 als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen. Weil die Zustimmung des Verwalters nicht eingeholt und somit nachgewiesen war, wurde im Jahr 1992 ein Amtswiderspruch in das Grundbuch eingetragen. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 1992 versagten die Wohnungseigentümer die Zustimmung zu der Veräußerung durch Beschluss. Die dagegen gerichtete Anfechtungsklage des Neueigentümers wurde rechtskräftig abgewiesen. Im Jahr 2001 beantragte nun das ursprünglich veräußernde Ehepaar seine Wiedereintragung in das Grundbuch. Der entsprechende Antrag wurde wiederum rechtskräftig abgewiesen. Der Amtswiderspruch wurde sodann im Jahr 2005 gelöscht. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2008, zu der der Neueigentümer wie schon in den Vorjahren nicht eingeladen war, wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Diese hatte er angefochten. Die Klage des "Neueigentümers" musste erfolglos bleiben, sie war bereits unzulässig. Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG darf die Anfechtungsklage nur von einem Wohnungseigentümer erhoben werden. Wohnungseigentümer ist nun in aller Regel derjenige, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer muss das Wohnungs- oder Teileigentum aber auch nach materiellem Recht wirksam erworben haben. Ist dies nicht der Fall oder vollzieht sich der Eigentumserwerb außerhalb des Grundbuchs, ist der wahre Berechtigte als Wohnungseigentümer Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten und einzig berechtigt, eine Anfechtungsklage zur erheben. Der "Neueigentümer" war also wegen ursprünglich fehlender Verwalterzustimmung nicht Eigentümer geworden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 20.07.2012, V ZR 241/11BGH, Urteil vom 20.7.2012 – V ZR 241/11

Fazit:

Ein anderes Ergebnis wäre mit den Interessen der Wohnungseigentümer und dem Erfordernis der Rechtssicherheit unvereinbar. Das ergibt sich aus Folgendem: Weil die Verweigerung der Genehmigung rechtsgestaltend auf das schwebend unwirksame Veräußerungsgeschäft einwirkt, muss zu einem nachprü aren Zeitpunkt feststehen, ob der Veräußerungsvertrag endgültig unwirksam wird. Der Beschluss kann allenfalls dann nichtig sein, wenn er auf ersichtlich sachfremden Erwägungen beruht, die offenkundig keinen wichtigen Grund darstellen.