Vereinbarte Nutzung

Leitsatz

• "Eisdiele und Café" darf nicht als Pilsbar benutzt werden

  Unterlassungsansprüche nach § 1004 BGB auch gegen den Pächter!

Normenkette

§ 15 WEG, § 1004 BGB

Kommentar

In einem Wohn- und Geschäftsgebäude mit Gaststätten, Tiefgarage und Hofraum war ein Teileigentum ausdrücklich als "Eisdiele und Café" zweckbestimmt. Mit einer solchen Vereinbarung ist die Nutzung als Pilslokal nicht vereinbar, da von einer Nutzung typischerweise größere Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer ausgehen als von einem Eis-Café ("typisierende Betrachtungsweise", BayObLG, Beschluss v. 11.10.1989, 2 Z 96/89und Urteil des BGH vom 15. 11. 1963, DWW 1964, 89).

In der vorhandenen Pilsbar wurde offenes Bier ausgeschenkt; weiterhin waren Spielautomaten aufgestellt. Die Öffnungszeit des Lokals ging bis Mitternacht. Zunächst sind in derartigen Fällen Unterlassungsansprüche gegen den betreffenden vermietenden oder verpachtenden Teileigentümer zu richten.

Der Senat hält jedoch Abwehransprüche aus § 1004 BGB auch gegen den Mieter oder Pächter für begründet, da Miteigentümer in ihrem (dinglichen) Eigentumsrecht verletzt sind und solche Abwehransprüche mit absoluter Wirkung gegen jeden zweckwidrig Nutzenden durchgreifen. Eigentümer sind daher zur Duldung eines solchermaßen störenden Gebrauchs weder dem verpachtenden Miteigentümer noch dem Nutzer gegenüber verpflichtet (vgl. Weitnauer, 7. Aufl. Anhang zu § 13 Rn. 4; derselbe in WE 3/97, 97; KG, WM 85, 236; anderer Ansicht wohl Wangemann, WM 87, 43, 46).

Im vorliegenden Fall war auch der Anspruch auf Unterlassung der Nutzung als Pilsbar aufgrund der Bemühungen der Eigentümer seit 1985, die Nutzung als Pilsbar zu unterbinden, nicht verwirkt.

Link zur Entscheidung

( OLG München, Urteil vom 25.02.1992, 25 U 3550/91= ZMR 7/992, 306 = WM 6/92, 326)

Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

In diesem Urteil wurde auch die vertretene Auffassung in ETW, Gruppe 5, Abschnitt 5.9.2, insbesondere unter Hinweis auf eine ähnliche rechtskräftige Entscheidung des LG München I vom 3. 7. 1982 bestätigt.

Abwehransprüche von gestörten Miteigentümern können damit auch gegen den das Eigentum zweckbestimmungswidrig nutzenden Mieter oder Pächter geltend gemacht werden, zumal solche Ansprüche wohnungseigentumsrechtlich gegen den vermietenden Teileigentümer auf Unterlassung zwar meist sehr rasch erfolgreich im Erkenntnisverfahren tituliert werden, im Vollstreckungsverfahren allerdings oftmals bis zur Mietvertragsbeendigung nicht erfolgreich durchgesetzt werden können.

Mieter oder Pächter von Teileigentum sollten sich deshalb vor Abschluss solcher Verträge auch vergewissern, dass ein Vermieter oder Verpächter auch wohnungseigentumsrechtlich in der Lage ist, den Miet- oder Pachtgegenstand in gewünschter Weise überhaupt vermieten oder verpachten zu können.