Vereinbarungswidrige Nutzung

Leitsatz

• Unterlassungsanspruch gegen vereinbarungswidrige Nutzung eines Laden-Teileigentums als Imbissstube/Bistro

  Vollstreckung zweckwidriger Ladennutzung

Normenkette

§ 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB, § 890 ZPO

Kommentar

1. Wird ein Laden-Teileigentum von den Mietern des Teileigentümers zweckbestimmungswidrig genutzt (hier als Imbissstube/Bistro mit Öffnungszeiten bis nach 22 Uhr), richtet sich der Unterlassungsanspruch (auch einzelner Wohnungseigentümer) ausschließlich gegen den Teileigentümer als Störer.

2. Es kann angemessen sein, einem zweckwidrig vermietenden Teileigentümer die vereinbarungswidrige Nutzung des Teileigentums durch seine Mieter erst ab einer bestimmten Zeit nach rechtskräftiger Entscheidung des WE-Gerichts zu untersagen, um den Mietern eine angemessene Frist zur Umstellung oder Einstellung der bisherigen Nutzung einzuräumen (vorliegend wurden etwas mehr als drei Monate zugebilligt).

3. Wird einem Teileigentümer die zweckbestimmungswidrige Nutzung des Teileigentums durch seine Mieter untersagt, hat er alle in Betracht kommenden Maßnahmen zu ergreifen, um die unzulässige Nutzung zu unterbinden. Rechtskräftige, titulierte Unterlassungsverpflichtungen sind gem. § 890 ZPO durch Ordnungsgeld und Ordnungshaft zu vollstrecken. Die Festsetzung von solchen Ordnungsmitteln setzt neben notwendiger Androhung Verschulden voraus. Um den Vorwurf des Verschuldens in einer Vollstreckung auszuräumen, wird der verurteilte Störer alles in seiner Macht stehende unternehmen müssen, um seinen Mieter zu einer der Zweckbestimmung entsprechenden Nutzung des Teileigentums zu bewegen. Das Wohnungseigentum kann ihn jedoch nicht zu bestimmten Maßnahmen verpflichten, insbesondere nicht dazu, die Räumung zu betreiben.

4. Offen bleibt, ob der störende vermietende Teileigentümer im Hinblick auf seine Unterlassungsverpflichtung den Wohnungseigentümern gegenüber den Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen kann (vgl. auch KG Berlin, WuM 1989, 39 und LG Bonn WuM 1990, 503).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 20.12.1990, BReg 2 Z 154/90)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Auch diese Entscheidung bestätigt erneut den möglichen Konflikt zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht. Geschickt agierende Vermieter könnten hier u. U. langfristige Miet- oder Pachtverträge abschließen, sich auf Rechtsunkenntnis der Problematik zweckwidriger Nutzung berufen, wohnungseigentumsrechtliche Unterlassungstitel im Erkenntnisverfahren gegen sich ergehen lassen, im Vollstreckungsverfahren Versuche der Mietvertragsbeendigung (rechtlich jedoch ergebnislos) nachweisen und damit den Nichtverschuldensbeweis führen, und so vielleicht über viele Jahre weiterhin berechtigtermaßen hohen Mietzins aus wohnungseigentumsrechtlich zweckwidriger Vermietung ziehen. Sollen hier gestörte Miteigentümer vielleicht Jahrzehnte sozusagen rechtlos bleiben? M. E. müssten sich hier die Wohnungseigentumsgerichte auch einmal durchringen, Schadensersatzverpflichtungen des Vermieters gegenüber einzelnen Miteigentümern oder der Gemeinschaft gegenüber zu begründen; die Anspruchsgrundlage könnte hier dem gesetzlichen Schuldverhältnis unter Miteigentümern entnommen werden.

Denkbar sind m. E. auch direkte Nutzungsunterlassungsansprüche der Miteigentümer gegen störende Mieter nach §§ 1004 und 906 BGB.

[Zwischenzeitlich ist es h.R.M geworden, dass eigentümerseits auch insoweit gegen Mieter als "Nutzungsstörer" erfolgreich vorgegangen werden kann; "ein Mieter hat nicht mehr Rechte als ein vermietender Eigentümer (der Gemeinschaft gegenüber)".]