Vergleichsangebote: Suchweite

1 Leitsatz

Bei der Suche nach Alternativ- und Konkurrenzangeboten bestehen grundsätzlich keine geografischen Grenzen. Es kann sowohl regional als auch überregional bzw. auch über der Landesgrenze nach Angeboten gefragt werden.

2 Normenkette

§ 18 Abs. 2 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer wollen die Heizkörper austauschen/umbauen. Hierfür liegt ein Angebot eines Betriebes vor Ort vor. Fraglich ist, ob das reicht.

4 Die Entscheidung

Das AG meint, dieses Angebot reiche nicht! Es müsse gewährleistet sein, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Auftrag aufgrund ausreichend fundierter Tatsachengrundlage vergebe. Dabei gelte zumindest bei notwendigen, nicht nur geringfügigen Arbeiten, dass mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote eingeholt werden müssten, damit gewährleistet sei, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln oder Schäden versprächen, und dass andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet werde. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe aber nur ein Angebot vor Ort eingeholt. Soweit sie vortrage, es sei versucht worden, weitere Angebote einzuholen, u. a. bei der Y- und der Z-GmbH M (beide auch ortsnah), genügten diese Bemühungen, nicht den Anforderungen, die an eine ordnungsmäßige Verwaltung zu stellen seien. Bei der Suche nach Alternativ- und Konkurrenzangeboten bestünden grundsätzlich keine geografischen Grenzen. Es könne sowohl regional als auch überregional bzw. auch jenseits der Landesgrenze nach Angeboten gefragt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe sich daher nicht darauf beschränken dürfen, lediglich bei 2 ortsnahen Unternehmen nachzufragen. Von der Einholung weiterer Angebote habe auch nicht (ausnahmsweise) mit der Begründung abgesehen werden dürfen, dass es sich bei jedem anderen Unternehmen um eines handeln würde, das sich an der Bestandsanlage nicht auskenne.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um eine Erhaltungsmaßnahme. Die Verwaltung hatte sich für die Vorbereitung der Beschlussfassung darum bemüht, Angebote einzuholen. Dabei hatte sie den Blick nur in der näheren Umgebung schweifen lassen.

Angebote (Konkurrenz- und Alternativangebote):

Es ist grundsätzlich erforderlich, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor einem Vertragsschluss die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer vorbereitet. Nach bislang herrschender Meinung sind dazu grundsätzlich mehrere Angebote einzuholen. Dabei ist nicht nur, wie der Fall zeigt, in der näheren Umgebung oder in der Gemeinde, sondern grundsätzlich in einem Umkreis zu fragen, der es einem Unternehmer noch wirtschaftlich erscheinen lässt, ein Angebot abzugeben (siehe auch Luhmann/Letzner, NZM 2019, S. 243, 245). Dieser Unternehmer kann sich auch in einem anderen Land befinden (siehe auch Jacoby, ZWE 2019, S. 20, 21).

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die Frage, wie weit eine Verwaltung ihren Blick schweifen lassen muss, ist nicht pauschal zu beantworten. Im Ausgang ist zu fragen, welches Volumen eine Baumaßnahme hat. Je geringer dieses ist, desto eher wird es für Unternehmen, deren Sitz weit entfernt von der Wohnungseigentumsanlage liegt, betriebswirtschaftlich uninteressant sein, ein Angebot abzugeben. Dennoch sollte eine Verwaltung nicht zögern, auch jenseits des Sitzes der Wohnungseigentumsanlage bei Unternehmen um ein Angebot zu bitten. Damit die Verwaltung jedenfalls in keine Haftung kommt, sollte sie den Wohnungseigentümern ihr Vorgehen transparent machen und um Weisung bitten, wie die Wohnungseigentümer die Rechtslage einschätzen.

6 Entscheidung

AG Fürth, Urteil v. 30.1.2023, 310 C 1180/22