Verhaltenspflichten des Verwalters bei Wasserschaden in Wohnung

Leitsatz

• Bei Wasserschaden in Wohnung muss der Verwalter unverzüglich Schadensursache feststellen (lassen), wenn Ursache in GE liegen kann

  Bei Pflichtverletzung Haftung des Verwalters (selbst bei nachträglicher Feststellung ausschließlicher Schadensursache im SE)

  Deckungsansprüche gegen den Versicherer und Schadensbeseitigungsmaßnahmen im SE-Bereich muss der Verwalter allerdings nicht verfolgen

Normenkette

§ 26 WEG, § 27 Abs. 1, Nr. 2, 3 WEG, § 675 BGB, §§ 74ff. VVG

Kommentar

Zum Sachverhalt in Kurzform:

In der Wohnung der Antragstellerin traten seit 1993 Feuchtigkeitsschäden auf. Ab August 1994 stand die Wohnung leer. Der Sachverständige F. meinte im Dezember 1995, die Ursachen der Feuchtigkeit lägen in einer unzureichenden Außenabdichtung. Die Antragsgegnerin (die WEG-Verwalterin) veranlasste jedoch eine Untersuchung, die im August 1995 ergab, dass ein im Fußboden der Wohnung verlegtes undichtes Brauchwasserrohr die Durchfeuchtungen verursachte. Daraufhin zeigte die WEG-Verwalterin den Leitungswasser-Schaden dem Gebäudeversicherer an. Erst nachdem sich dieser zur Kostenübernahme bereit erklärt hatte, vergab die Verwalterin im Jahre 1996 die Aufträge zur Durchführung der Arbeiten. Diese zogen sich bis April oder Mai 1996 hin. Der Versicherer zahlte wegen des Mietausfalles für vier Monate DM 4.200,- an die Gemeinschaft.

Die Antragstellerin verlangte von der Antragsgegnerin Schadensersatz, nämlich den Mietausfall für die Zeit von August 1994 bis einschließlich Juni 1996 in Höhe von DM 19.320,-; darin ist der vom Versicherer gezahlte Betrag enthalten.

Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht dem Antrag im Wesentlichen entsprochen und ihr die von dem Versicherer geleistete Entschädigung (DM 4.200,-) als Mietausfall für September bis einschließlich Dezember 1995 und einen monatlichen Schadensersatzbetrag in Höhe von DM 840,- für die Zeit von Mai 1996 zugebilligt. Soweit die Antragsgegnerin mit Hausgeldansprüchen aufgerechnet hat, hat das LG diese Aufrechnung in Höhe von DM 1.868,40 durchgreifen lassen.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 29.01.1998, 2Z BR 53/97)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Die vorliegende, das LG bestätigende Entscheidung des BayObLG mit versicherungsrechtlichem Einschlag reiht sich ein in die Entscheidungen des KGBerlin, Entscheidung vom 09.10.1991, 24 W 1484/91und des BayObLG, Entscheidung vom 03.04.1996, 2Z BR 5/96(Vgl. Anmerkung Deckert zu diesen Urteilen). Die Entscheidung des KG wurde bereits kommentiert. Während bei den Entscheidungen des KG und des BayObLG vom 3. 4. 1996 die Schadensersatzansprüche abgelehnt wurden, weil der Verwalter nach Ansicht beider Gerichte keine Verpflichtung gehabt hat, im oder für das Sondereigentum tätig zu werden, wurde nunmehr der Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers erfolgreich durchgesetzt, weil der Verwalter einerseits den Verwaltervertrag, andererseits aber zusätzlich auch noch einen "Auftragsvertrag" verletzt hat. Diese Verletzung vertraglicher Pflichten kann unabhängig davon eintreten, und dies ist das Besondere an dieser Entscheidung des BayObLG vom 29. 1. 1998, ob man der Ansicht anhängt, dass der Verwalter eine Annexkompetenz und -verpflichtung hat, im Sondereigentum tätig zu werden (so unsere Ansicht), oder ob man dies verneint (so die Ansicht der Gerichte in den hier genannten Entscheidungen). Den Verwalter treffen nach allen Meinungen Grundpflichten, die er in jedem Versicherungsfall zu erfüllen hat. So muss der Verwalter auf jeden Fall:

- unverzüglich den Mangel und damit die Ursache für die Feuchtigkeitsschäden feststellen (so ganz deutlich die neue Entscheidung des BayObLG),

- dem Versicherer den Versicherungsfall melden,

- dem Wohnungs-/Teileigentümer den Versicherer und die Versicherungsnummer benennen (nach unserer Auffassung nicht notwendig, da der Verwalter insgesamt tätig werden muss).

Verzögert der Verwalter die Schadensfeststellung oder verletzt er seine anderen genannten Verpflichtungen, dann haftet er für die Schäden, die während des Verzuges oder aufgrund der Pflichtverletzung eintreten.

Ein zusätzliches Haftungsrisiko zeigt die vorliegende Entscheidung des BayObLG: Übernimmt der Verwalter nämlich im Rahmen eines möglicherweise stillschweigend abgeschlossenen Auftragsverhältnisses ( §§ 662ff. BGB) die Pflicht, den gesamten Versicherungsschaden abzuwickeln, so haftet er zwar nicht aus dem Verwaltervertrag, aber aus dem Auftragsverhältnis, wenn er seine Pflichten nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt.

Bemerkenswert ist, dass der Senat davon ausgeht, ein Sondereigentümer sei "versicherte Person" im Rahmen der Wohngebäudeversicherung. Dies ist jedoch versicherungsrechtlich fehlerhaft, da es bei Sachversicherungen keine (mit-)versicherten Personen gibt. Ebenso unzutreffend ist (versicherungsrechtlich!) die Auffassung des Senats, dass die Antragsgegnerin (= Verwalterin) den Auftragsvertrag (= Abwicklung des Schadens) grundsätzlich jederzeit ...