Verjährung (Miete) / 1 Ersatzansprüche des Vermieters – kurze Verjährungsfrist (§ 548 Abs. 1 BGB)

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in 6 Monaten ab der Rückgabe der Mietsache.

Wichtig

Vermieterfalle

Die extrem kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB ist eine der gefährlichsten "Vermieterfallen". Dieser Beitrag soll helfen, dass Sie nicht "hineintappen".

1.1 Begriff der Ersatzansprüche

Zu den Ersatzansprüchen i. S. d. § 548 Abs. 1 BGB zählen:

1.1.1 Schadensersatzansprüche

Hierzu gehören Ansprüche aus Veränderungen/Verschlechterungen der Mietsache aus

• positiver Vertragsverletzung,
• Verzug,
• Nichterfüllung,
• Schlechterfüllung oder
• unerlaubter Handlung.

1.1.2 Vertragsansprüche, Rückbaupflicht

Hierzu zählen insbesondere Ansprüche auf Herstellung eines bestimmten, vertraglich vereinbarten Zustands sowie Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung.^[1] Es macht hierbei keinen Unterschied, ob die Veränderung vom Mieter selbst oder auf dessen Wunsch vom Vermieter vorgenommen worden ist.^[2] Es muss sich aber immer um Ansprüche handeln, die aus einer Veränderung der Mietsache abgeleitet werden.

Weiter zählen hierzu alle weiteren Ansprüche, die im Zusammenhang mit der Erfüllung der Rückbaupflicht entstehen können.

Praxis-Beispiel

Ersatzanspruch

Ansprüche auf Ersatz eines Mietausfalls oder weitere Mietverluste.

Dies gilt auch für solche Ansprüche, die zum Zeitpunkt der Rückgabe noch nicht entstanden sind.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13 unter Rn. 15.

[2] BGH, a. a. O..

[3] BGH, a. a. O..

1.1.3 Ansprüche aus Verschulden bei den Vertragsverhandlungen

Ebenso ist § 548 BGB auf solche vorvertraglichen Verhältnisse entsprechend anzuwenden, in denen es wegen des Abbruchs der Vertragsverhandlungen nicht zum Abschluss eines Mietvertrags gekommen ist. Deshalb verjähren auch Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei den Vertragsverhandlungen in der kurzen Frist des § 548 BGB.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 22.2.2006, XII ZR 48/03.

1.2 Begriff der Veränderung/Verschlechterung

Eine Veränderung oder Verschlechterung im Sinne der gesetzlichen Vorschriften liegt vor, wenn die Mietsache nicht in dem vertraglich vereinbarten Zustand zurückgegeben wird. Es kommt also nicht darauf an, ob sich die Mietsache während der Mietzeit verändert oder verschlechtert hat.

Hinweis

Keine Substanzverletzung erforderlich

Der Begriff der "Verschlechterung" in § 548 BGB setzt darüber hinaus nicht voraus, dass die Mietsache in ihrer Substanz verletzt wird.

Es genügt, wenn der Verkehrswert des Mietgegenstands infolge der Vertragsverletzung negativ beeinträchtigt ist.^[1]

Die kurze Verjährung gilt insbesondere

• für Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen zum oder nach Vertragsende, für Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder für Zahlungsansprüche zur Abgeltung dieser Verpflichtungen;
• für vertragliche Ansprüche auf Beseitigung baulicher Veränderungen oder auf Entfernung von Einrichtungen;
• für Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache;
• für Ansprüche wegen Verletzung von vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten^[2];
• für Ansprüche aus einem Vergleich, wonach der Mieter einen Schadensersatzbetrag ratenweise zahlen soll;
• für Ansprüche auf Erstattung von Mietausfall für die infolge der Verwahrlosung leer stehenden Räume;
• für Ansprüche wegen der Schlechterfüllung des Räumungsanspruchs;
• für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der dem Mieter obliegenden Betriebspflicht.^[3]

Eine Ausnahme ist für Schäden infolge eines vorsätzlichen und sittenwidrigen Verhaltens i. S. v. § 826 BGB in Erwägung zu ziehen.

Praxis-Beispiel

Vorsätzlich sittenwidriges Tun

Hiervon kann etwa dann ausgegangen werden, wenn der Mieter die Mietsache vor der Rückgabe mutwillig beschädigt.

Eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu liegt allerdings noch nicht vor.

Praxis-Tipp

Risiko vermeiden

Hier sollten Sie kein Risiko eingehen und die kurze Frist beachten: Eine vorsätzliche Sachbeschädigung i. S. d. § 823 BGB verjährt nämlich in 6 Monaten und über den Begriff der zusätzlich erforderlichen "Sittenwidrigkeit" kann trefflich gestritten werden.

[1] OLG Frankfurt/M., Urteil v. 17.10.2014, 2 U 43/14.

[2] BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13 unter Rn. 17.

[3] OLG Frankfurt/M., Urteil v. 17.10.2014, 2 U 43/14.

1.3 Begriff der Mietsache/vermietete Eigentumswohnung

Mietsache

Die Vorschrift des § 548 BGB bezieht sich nur auf Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Bei der Grundstücksmiete gehören zur vermieteten Sache diejenigen Grundstücks- und Gebäudeteile, die dem Mieter zum vertraglichen Gebrauch überlassen sind, aber auch diejenigen, an denen er nur ein Mitbenutzungsrecht hat.

Praxis-Beispiel

Mitbenutzungsrecht

Hauseingang, Treppenhaus, Aufzug

Werden durch eine vertragswidrige Handlung des Mieters sowohl vermietete Sachen als auch nicht vermietete Grundstücksteile beschädigt, gilt für sämtliche Ansprüche die einheitliche Verjährungsfrist von 6 Monaten.^[1]

Vermietete Eigentumswohnung

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung das Gemeinschaftseigentum (Flur, Treppenhaus, Aufzug etc.) beschädigt, so gilt nach der Rechtsprechung des BGH die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren.^[2]

Praxis-Tipp

Rechtsrat einholen

Sie sollten aber in jedem Fall rechtzeitig Rechtsrat einholen und vorsichtshalber die 6-monat...