Leitsatz
Eine Leistungsklage auf Ersatz eines Mietausfallschadens unterbricht die Verjährung für künftige Mietausfälle auch dann nicht, wenn es sich um einen einheitlichen Verzugsschaden handelt.
Sachverhalt
Der Vermieter verlangt vom Mieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses Schadensersatz wegen Mietausfalls und nicht ausgeführter Reparaturen. Nach einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag war der Mieter verpflichtet, das gewerblich genutzte Anwesen während der gesamten Mietdauer auf eigene Kosten in einem einwandfreien baulichen und ausstattungsmäßigen Zustand zu erhalten. Anläßlich der Beendigung des Mietverhältnisses hatte der Vermieter den Mieter aufgefordert, zahlreiche aufgelistete Schäden zu beseitigen. Er hatte ihm dazu - unter Ablehnungsandrohung - eine Frist gesetzt. Nachdem die Arbeiten nicht ausgeführt wurden, kündigte der Vermieter etwa ein Vierteljahr später an, die Mängel selbst beseitigen zu lassen und Ersatzansprüche gerichtlich geltend zu machen. Nach erneutem Fristablauf klagte der Vermieter Ersatz des Mietausfalls für 13 Monate in Höhe von letztlich 105.000.- DM ein.
Entscheidung
Der Mieter muß Schadensersatz leisten, aber nicht in der geforderten Höhe. Den Mietausfall muß er nur für sechs Monate ersetzen. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung von Vertragspflichten, weil der Mieter seiner Verpflichtung aus der Zusatzvereinbarung nicht nachgekommen ist, das Haus in baulich und ausstattungsmäßig einwandfreiem Zustand zu erhalten. Mit dem vorzeitigen Auszug des Mieters ohne Instandsetzung liegt eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung, die eine förmliche Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung entbehrlich machte. Damit wurde der auf Instandsetzung gerichtete Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatz wegen Nichterfüllung umgewandelt. Dieser Schadensersatz umfaßt auch den Mietausfall als Verzugsschaden, der dem Vermieter infolge des nicht vertragsgerechten Zustandes der Mietsache bei Vertragsende entstanden ist. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren aber in sechs Monaten (§ 558 Abs. 1 BGB). Die Frist beginnt mit der Rückgabe der Mietsache, frühestens jedoch mit dem Eintreten der Umwandlung des ursprünglichen Erfüllungsanspruches in den Schadensersatzanspruch (§§ 558 Abs. 2, 326 BGB). Diese Verjährungsfrist gilt für alle zukünftigen aus dem Mietverhältnis entstehenden Ansprüche. Sie gilt auch für alle damit zusammenhängenden Ersatzansprüche, insbesondere solche wegen Verzuges - wie hier auf Ersatz des Mietausfalls. Will der Vermieter die Verjährung auch für die künftigen, zeitlich noch nicht überschaubaren Mietausfälle unterbrechen, muß er gesondert Feststellungsklage erheben.
Link zur Entscheidung
BGH, Urteil vom 19.11.1997, XII ZR 281/95
Fazit:
Die Verjährungsfrist ist auch bei fortbestehenden Mietverhältnissen entsprechend anzuwenden. Sie beginnt mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis beendet ist oder nicht. Das kann z.B. von Bedeutung sein, wenn der Mieter ausgezogen, der Vermieter aber der Ansicht ist, daß das Mietverhältnis weiterbesteht, weil die Kündigung nicht wirksam war.