Alexander C. Blankenstein
Zu beachten ist, dass die Verjährung einer Leistungspflicht nicht gleichzeitig dazu führt, dass die für sie bestellten Grundpfandrechte ihre Sicherheit verlieren. Auch nach Verjährung des der Bestellung zugrunde liegenden Anspruchs kann der Gläubiger seine Befriedigung aus dem Grundpfandrecht betreiben.
Grundsätzlich unterliegen sämtliche Ansprüche der Verjährung. Lediglich die Ansprüche aus im Grundbuch eingetragenen Rechten, der Grundbuchberichtigungsanspruch und bestimmte nachbarrechtliche Ansprüche verjähren nicht.
Unverjährbare Ansprüche im WEG
- Der Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und konkret in ihrem Sondereigentum gestörter Wohnungseigentümer infolge zweckbestimmungswidriger Nutzung des Sondereigentums unterliegt nicht der Verjährung, solange diese Nutzung anhält.
- Grundsätzlich unterliegt der Anspruch der Wohnungseigentümer auf ordnungsmäßige Verwaltung nicht der Verjährung.
Verwirkung von Unterlassungsansprüchen
Zwar unterliegen Unterlassungsansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und konkret in ihrem Sondereigentum gestörter Wohnungseigentümer infolge zweckbestimmungswidriger Nutzung des Sondereigentums nicht der Verjährung, solange diese Nutzung anhält. Sie können aber verwirkt sein. Eine Verwirkung eines Rechts kommt aber nur in Betracht, wenn sich der Verpflichtete aufgrund eines Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass das Recht nicht mehr geltend gemacht wird. Die bloße Untätigkeit des Berechtigten über einen längeren Zeitraum hinweg ist nicht ausreichend. Allein auch langjähriger Zeitablauf genügt also nicht, damit der Anspruch verwirkt ist.
Die bloße Kenntnis vom zweckwidrigen Gebrauch oder eine bloße Untätigkeit der Wohnungseigentümer oder des Verwalters reichen also nicht für eine Verwirkung von Unterlassungsansprüchen aus.
Hausgeldansprüche unterliegen grundsätzlich der Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB. Die Verjährung beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB frühestens mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Die Verjährung von Hausgeldvorschüssen auf Grundlage des Wirtschaftsplans beginnt also am Ende des Jahres der Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Verjährung von Ansprüchen auf Zahlung negativer Abrechnungsspitzen, also der nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festgesetzten Nachschüsse beginnt spätestens am Ende des Jahres der Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung.
Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung umfasst insbesondere auch den Anspruch auf erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Umstritten ist insoweit, wie die Rechtslage zu beurteilen ist, wenn lediglich optische und funktionelle Änderungen gegenüber der ursprünglichen Planung vorhanden sind. Wurde ein Fenster entgegen des Aufteilungsplans nicht errichtet, so soll ein unverjährbarer Anspruch auf Errichtung des Fensters bestehen. Wurde entgegen des Aufteilungsplans an einer Wohnung kein Balkon errichtet, soll es sich nach anderer Ansicht um einen Ausführungsmangel des Bauvorhabens handeln. Dieser unterliegt der Regelverjährung. Der betroffene Wohnungseigentümer hätte dann insoweit keinen Anspruch auf erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Ist der Aufteilungsplan Gegenstand der Teilungserklärung, sei dem betroffenen Wohnungseigentümer auch grobe Fahrlässigkeit zum Vorwurf zu machen, so er sich nicht entsprechende Kenntnis verschaffe.
Im Hinblick auf die Verjährung von Mängelansprüchen gegen den Bauträger kann weder durch Beschluss noch durch eine Vereinbarung die Abnahme für Nachzügler-Erwerber erklärt werden, die zum Zeitpunkt der Abnahmeerklärung weder Wohnungseigentümer noch werdende Wohnungseigentümer waren.
Weiter ist stets zu beachten, dass die vom Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermöglicht, der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand hält. Dies hat zur Folge, dass eine vom Verwalter erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwirksam ist und einen Beginn der Verjährung nicht zur Folge hat.
Insoweit liegt auch kein rechtsmissbräuchliches widersprüchliches Verhalten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor, wenn diese in der Vergangenheit -2-mal Mängelansprüche wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums geltend gemacht hat, die von dem in Anspruch genommenen Bauträger jeweils reguliert wurden, und sie sich später bei der klageweisen Geltendmachung weiterer Mängelansprüche gegenüber der vom Bauträger erhobenen Einrede der Verjährung auf das Fehlen einer wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums beruft.
Im Rahmen der Beschlussfassung über eine Kostenerstattung der von Wohnungseigentümern aufgrund nichtiger Bes...