Verjährung (WEG – WEMoG) / Zusammenfassung

Die Verjährung bewirkt, dass der Schuldner berechtigt ist, die Leistung zu verweigern. Die Verjährung schafft ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht. Zu beachten ist, dass der Eintritt der Verjährung nicht von Amts wegen, also vom Gericht geprüft wird. Der Schuldner muss sich vielmehr immer selbst darauf berufen. U. a. bei Gewährleistungsansprüchen aus einem Kauf-/Werkvertrag gilt gem. § 215 BGB die Besonderheit, dass der Käufer/Bauherr die Zahlung des Kaufpreises/Werklohns auch dann verweigern kann, wenn die ihm zustehenden Gegenforderungen (Gewährleistungsansprüche) bereits verjährt sind. Die Verjährung schließt nämlich die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.

Gesetzliche Regelungen zur Verjährung finden sich in den §§ 194 ff. BGB.

BGH, Urteil v. 9.11.2023, VII ZR 241/22: Es liegt kein rechtsmissbräuchliches widersprüchliches Verhalten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor, wenn diese in der Vergangenheit zweimal Mängelansprüche wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums geltend gemacht hat, die von dem in Anspruch genommenen Bauträger jeweils reguliert wurden, und sie sich später bei der klageweisen Geltendmachung weiterer Mängelansprüche gegenüber der vom Bauträger erhobenen Einrede der Verjährung auf das Fehlen einer wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums beruft.

BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 149/18: Einzelne Wohnungseigentümer haben nicht das Recht, von anderen Wohnungseigentümern oder von Dritten rechtswidrig herbeigeführte bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums nach Verjährung des Beseitigungsanspruchs auf eigene Kosten selbst zu beseitigen.

LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 18.4.2019, 2-13 S 55/18: Wird unter den Wohnungseigentümern über einen längeren Zeitraum diskutiert, ob der Bauträger gerichtlich in Anspruch genommen wird, darf der Verwalter nicht kurz vor Ablauf der Verjährung eigenmächtig ein selbstständiges Beweisverfahren als "Notmaßnahme" einleiten.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 28.2.2019, 2-13 S 59/18: Ist ein Genehmigungsbeschluss über eine bauliche Veränderung für ungültig erklärt worden, beginnt die Verjährung nicht erneut zu laufen, sondern der Zeitraum in welchem der Genehmigungsbeschluss gültig war, ist lediglich in den Verjährungszeitraum nicht einzuberechnen.

LG Berlin, Urteil v. 16.1.2019, 55 S 46/18 WEG: Wird Sondereigentum zweckwidrig gebraucht, verjährt der Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder konkret beeinträchtigter Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält. Die bloße Kenntnis vom zweckwidrigen Gebrauch oder eine bloße Untätigkeit der Wohnungseigentümer oder des Verwalters reichen auch nicht für eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs aus.

LG Berlin, Urteil v. 25.9.2018, 55 S 235/17: Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht befugt, zur Abwendung einer drohenden Verjährung von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den (ausgeschiedenen) Verwalter zustehenden Schadensersatzansprüchen als Notgeschäftsführer Klage zu erheben, wenn die Wohnungseigentümer zuvor die Geltendmachung abgelehnt haben.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 13.8.2018, 2-09 S 85/17: Auch ein ehemaliger Wohnungseigentümer kann gegenüber rückständigen Hausgeldforderungen nur mit Gegenforderungen aus Notgeschäftsführung oder mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen. Dies gilt auch für Gegenforderungen des ehemaligen Wohnungseigentümers, die wegen des Eintritts der Verjährung aktiv nicht mehr geltend gemacht werden können.

OLG München, Urteil v. 24.4.2018, 28 U 3042/17 Bau: Eine vom Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermöglicht, hält der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand. Dies hat zur Folge, dass eine vom Verwalter erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwirksam ist und einen Beginn der Verjährung nicht zur Folge hat.

LG Berlin, Urteil v. 2.2.2018, 85 S 88/16: Die Verjährungsvorschriften dienen dem Rechtsfrieden und der Sicherheit des Rechtsverkehrs. Dieser Zweck gebietet es, an die Voraussetzungen eines Verstoßes gegen Treu und Glauben bei der Berufung auf Verjährungsfristen im Allgemeinen strenge Maßstäbe anzulegen und den Einwand nur gegenüber einem wirklich groben Verstoß gegen Treu und Glauben durchgreifen zu lassen, etwa wenn der Verpflichtete den Berechtigten durch sein Verhalten von der rechtzeitigen Klageerhebung abgehalten oder ihn nach objektiven Maßstäben zu der Annahme veranlasst hat, es werde auch ohne Rechtsstreit eine vollständige Befriedigung seines Anspruchs zu erzielen sein.

BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 275/16: Wird durch eine Störung des Eigentums ein ...