Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 434 BGB, § 440 BGB, § 325 BGB, § 463 S.2 BGB, § 476 BGB
Kommentar
1. Gestatten Vereinbarungen in der Teilungserklärung, auf die im Kaufvertrag Bezug genommen wurde, eine gewerbliche Nutzung der verkauften Eigentumswohnung, so liegt darin alleine noch nicht die Zusicherung des Verkäufers, dass die zur gewerblichen Nutzung erforderliche Zweckentfremdungs- bzw. Nutzungsänderungsgenehmigung behördlicherseits auch erteilt ist.
Eine vertragliche Zusicherung einer Eigenschaft setzt voraus, dass der Vertragswille eines Verkäufers erkennbar wird, die Gewähr für das Vorhandensein einer bestimmten Eigenschaft zu übernehmen und für die Folgen ihres Fehlens unbedingt einstehen zu wollen (vorliegend verneint). Auch im vorliegenden Vertrag fanden sich insoweit keine Zusicherungen. Der Verkäufer wollte auch nicht für den Inhalt und die Richtigkeit der Teilungserklärung einstehen mit Beurkundung der üblichen Klausel, dass die Teilungserklärung an den Käufer übergeben, diesem der Inhalt bekannt sei und er alle hierin enthaltenen Verpflichtungen übernehmen werde. Die Nutzungsvereinbarung in der Teilungserklärung gestattet auch nur das Nutzungsrecht gegenüber den restlichen Eigentümern, gibt jedoch keine Hinweise darauf, dass eine andere Nutzung zusätzlich bereits öffentlich rechtlich genehmigt sei.
2. Auch die Bezeichnung des Kaufobjektes in einem Exposé eines verkäuferseits beauftragten Maklers als "Büroeinheit und gewerbliches Teileigentum" stellt keine ausdrückliche oder konkludente Zusicherung einer öffentlich-rechtlich genehmigten Nutzung zu Gewerbezwecken dar, da diese Angaben nicht Vertragsgegenstand geworden sind, sodass es nicht einmal auf die Frage der Zurechenbarkeit dieser Angaben zu Lasten des Verkäufers ankommt. Für eine vertraglich übernommene Einstandspflicht einer zulässigen gewerblichen Nutzung eines Kaufobjektes reichen solche Exposé-Angaben nicht aus; es müssten vielmehr konkrete Anhaltspunkte für die Annahme vorliegen, dass die Vertragspartner bei der Beurkundung zu den im Exposé gegebenen, ihnen ggf. zurechenbaren Erklärungen stehen wollten (wie hier nicht).
3. Für eine Schadenersatzverpflichtung des Verkäufers (aus § 463 S. 2 BGB) wegen arglistigen Verschweigens des Fehlens der öffentlich-rechtlichen Genehmigung für eine andere als Wohnungsnutzung oder ein arglistiges Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Eigenschaft der gewerblich zulässigen Nutzung habe im vorliegenden Fall der Vortrag der Käufer nicht ausgereicht. Ein - wie hier - vereinbarter Gewährleistungsausschluss (für Sachmängel) würde nach § 476 BGB nur dann nicht eingreifen, wenn der Verkäufer eine fehlende Nutzungsänderungsgenehmigung als Sachmangel arglistig verschwiegen oder eine gewerblich zulässige Nutzung als Eigenschaft arglistig vorgespiegelt hätte. Arglist erfordert sowohl für das Verschweigen eines Sachmangels als auch für das Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Eigenschaft, dass der Verkäufer vom Mangel bzw. Fehlen der Eigenschaft positive Kenntnis hatte oder zumindest, dass er den Fehler bzw. das Fehlen der Eigenschaft für möglich gehalten und gewusst oder damit gerechnet und billigend in Kauf genommen hat, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt oder die Eigenschaft für gegeben erachtet (hier ebenfalls verneint).
4. Eine fehlende Zweckentfremdungsgenehmigung stellt auch keinen Sachmangel dar; sie ist nicht objektbezogen, da die Belastung alle Eigentümer der in der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum genannten Gebiete betrifft (hier: Verordnung der Landesregierung Nordrhein-Westfalen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 22. 2. 1922 in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. 4. 1990). Im Übrigen würde der Verkäufer schon aus vorstehenden Erwägungen auch für einen solchen Sachmangel nicht haften.
5. Das Fehlen der Zweckentfremdungsgenehmigung begründet auch keinen Rechtsmangel, der eine Schadenersatzpflicht des Verkäufers gem. § 434 BGB, § 440 BGB, § 325 BGB zur Folge haben könnte. Bei dem auf dem Kaufobjekt lastenden Zweckentfremdungsverbot handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung (die vorliegend vom Städtischen Amt für Wohnungswesen abgelehnt wurde). Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen sind nur dann als Rechtsmangel anzusehen, wenn es sich um eine speziell die verkaufte Sache betreffende "Individualbelastung" handelt, die wegen besonderer Umstände, etwa der Vorgeschichte des Kaufobjekts, die mit dem Eigentum normalerweise verbundenen Benutzungsbefugnisse einschränkt (hieran fehlt es im vorliegenden Fall). Ein Käufer kann nicht erwarten, dass ihm ein Verkäufer Eigentum verschafft, das entgegen der Rechtsordnung schrankenlose Nutzbarkeit gewährt. Er hat nur Anspruch auf Verschaffung des Eigentums innerhalb des Rahmens der Rechtsordnung. Im vorliegenden Fall handelte es sich also um eine allgemeine gesetzliche Eigentumsbeschränkung und nicht umeine einen Rechtsmangel begründende, nur das vom Verkäufer an den Käufer veräußerte Objekt betreffende "...