Verkehrssicherung im Wohnungseigentum (WEMoG) / 5.15 Schleichwege

Verkehrssicherungspflichten bestehen zunächst und grundsätzlich nur gegenüber "berechtigten" Besuchern der Wohnanlage samt gemeinschaftlichen Flächen. Der Einbrecher, der beim Abtransport des Diebesguts auf dem gemeinschaftlichen Gehweg infolge Eisglätte zu Sturz und Schaden kommt, kann sich nicht auf eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft berufen.

Grenzbereiche stellen hier aber "Schleichwege" oder "Trampelpfade" dar, die über gemeinschaftliche Flächen führen. Die Verkehrssicherungspflicht gilt zunächst für solche Wege, die nach dem Willen der Eigentümer für den öffentlichen Verkehr vorgesehen sind. Darüber hinaus besteht aber durchaus eine Verkehrssicherungspflicht – zumindest in gewissem Umfang – für solche Wege, die von der Eigentümergemeinschaft nicht geschaffen wurden, sondern durch ständiges Begehen oder Befahren entstanden sind und dies von der Eigentümergemeinschaft zumindest in einer Weise geduldet wurde, dass die Allgemeinheit davon ausgehen darf, die Benutzung des Weges verstoße nicht gegen den Willen der Gemeinschaft.

Ausdrückliches Verbot kann Abhilfe schaffen

Die Gemeinschaft kann sich jedoch vor einer etwaigen Haftung schützen, indem Schilder aufgestellt werden, wie "Durchgang verboten" oder "Begehen auf eigene Gefahr".^[1]

Im Übrigen aber werden an die Verkehrssicherung keine hohen Anforderungen gestellt. Der "Trampelpfad" muss jedenfalls nicht schlechthin gefahrlos und frei von Mängeln sein. Stehen öffentliche Straßen und Wege zur Verfügung und wird das Gemeinschaftseigentum lediglich als Abkürzung genutzt, können beispielsweise an seine Schnee- und Eisfreiheit freilich keine höheren Anforderungen gestellt werden, als an diejenige der zur Verfügung stehenden Gehwege und Straßen. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, als die Anforderungen an die Verkehrssicherheit öffentlicher Wege und Straßen ohnehin nicht auf Gemeinschaftsflächen übertragbar sind, die von Dritten als Abkürzung oder Trampelpfad genutzt werden.^[2]

Der Umfang der Verkehrssicherungspflichten bestimmt sich immer danach, was ein vernünftiger Benutzer an Sicherheit erwarten darf. Die Anforderungen, die an die konkreten Sicherungsmaßnahmen eines dem allgemeinen Fußgängerverkehr gewidmeten öffentlichen Gehwegs gestellt werden, können auf "Schleichwege" nicht übertragen werden. Für öffentliche Gehwege gibt es in der Regel nämlich keine Alternative. Der betroffene Fußgänger ist also auf deren Nutzung mehr oder weniger angewiesen. Im Falle der bloßen Duldung einer Nutzung durch Unbefugte muss hingegen gelten, dass der geduldete Nutzer die private Verkehrsfläche grundsätzlich so hinnehmen muss, wie er sie vorfindet. Eine Räum- und Streupflicht für private Wege oder Plätze ohne wirkliches Verkehrsbedürfnis mit reiner Abkürzungs- oder Bequemlichkeitsfunktion ist daher in der Regel zu verneinen.^[3]

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 17.10.2007, I-19 U 23/07.

[2] OLG Hamm, Urteil v. 16.5.2013, 6 U 178/12, NZM 2013 S. 683.

[3] OLG Hamm, Urteil v. 16.5.2013, a. a. O.