Verkehrssicherung im Wohnungseigentum (WEMoG) / 5.17 Trinkwasser

Nach der Bestimmung des § 31 Abs. 1 der Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch (TrinkwV) haben Unternehmer und sonstige Inhaber das Trinkwasser einer Wasserversorgungsanlage an mehreren repräsentativen Probeentnahmestellen regelmäßig von einer zugelassenen Untersuchungsstelle auf Legionellen untersuchen zu lassen.

Verpflichtet ist die WEG

Mittlerweile kann in diesem Zusammenhang als geklärt angesehen werden, dass verantwortlicher Betreiber der Trinkwasseranlage die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist.^[1]

Untersuchungspflicht

Die Pflicht zur turnusmäßigen Legionellenuntersuchung gilt gemäß § 31 Abs. 1 TrinkwV nur für

• Wasserversorgungsanlagen, in denen sich eine Anlage zur Trinkwassererwärmung befindet,^[2]
• Wasserversorgungsanlagen, in denen sich Duschen oder andere Einrichtungen befinden, in denen es zu einer Vernebelung des Trinkwassers kommt, und
• wenn es sich nicht um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt.

Keine Pflicht für bestimmte Mehrhausanlagen

Die Untersuchungspflicht gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser. Diese gelten unabhängig vom Inhalt des Wasserkessels und der Rohrleitung als Kleinanlagen. Die Anzeigepflicht gilt dementsprechend auch nicht für die einzelnen Gebäude einer sogenannten Mehrhausanlage nach WEG, die aus Reihen- oder Doppelhäusern und unter Umständen sogar aus Einfamilienhäusern besteht und bei der jedes Gebäude eine eigene Anlage zur Trinkwassererwärmung besitzt.

Für eine Mehrhausanlage gilt die Untersuchungspflicht nur dann, wenn eine zentrale Großanlage zur Trinkwassererwärmung vorhanden ist, mit der die Einzelgebäude versorgt werden. Schließlich besteht eine Untersuchungspflicht auch dann nicht, wenn in einer Wohnungseigentumsanlage eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung ausnahmsweise fehlen sollte und die Trinkwassererwärmung in den einzelnen Wohnungen dezentral etwa mit Hilfe von Durchlauferhitzern erfolgt.

Umfang und Häufigkeit der Untersuchungen

Der Umfang und die Häufigkeit der Untersuchungen bestimmen sich nach § 31 Abs. 2 TrinkwV. Danach hat der Inhaber einer Gebäudewasserversorgungsanlage diese

• alle 3 Jahre untersuchen zu lassen, wenn das Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen, nicht aber einer öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird,
• einmal jährlich untersuchen zu lassen, wenn die Trinkwasserbereitstellung im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit erfolgt, wie das etwa bei Saunabetrieben oder Fitnessstudios mit allgemeinem Publikumsverkehr der Fall ist. Das Gesundheitsamt kann längere Untersuchungsintervalle festlegen.

Bei Wohnungsvermietung muss die vorgeschriebene Wasseruntersuchung nur alle 3 Jahre durchgeführt werden.

Informationspflicht

Über die Ergebnisse dieser Untersuchungen sind die Wohnungseigentümer und Mieter zu informieren. Wie dies zu geschehen hat, ist in der TrinkwV nicht geregelt. Probat erscheint insoweit ein Aushang am "Schwarzen Brett" im gemeinschaftlichen Treppenhaus. Insoweit kann der Verwalter einen entsprechenden Beschluss herbeiführen.

Beschlussmuster: Information über Ergebnisse der Trinkwasseruntersuchung

TOP XX: Information der Bewohner über Ergebnisse der Trinkwasseruntersuchung

Nach den Bestimmungen der Trinkwasserverordnung besteht die Verpflichtung zur Information der Mieter und sonstigen Verbraucher von Trinkwasser über das Ergebnis der Trinkwasseruntersuchung. Die Wohnungseigentümer beauftragen die Verwaltung insoweit, die erhaltenen Untersuchungsergebnisse möglichst unverzüglich, spätestens jedoch nach Ablauf von 2 Wochen nach ihrem Eingang am Schwarzen Brett im Treppenhaus zu veröffentlichen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

___________________________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] LG Saarbrücken, Urteil v. 18.12.2015, 5 S 17/15, ZWE 2016 S. 187; OVG Münster, Beschluss v. 25.6.2015, 13 W 452/15, NJW 2015 S. 3528; BayVGH, Beschluss v. 29.9.2014, 20 CS 14.1663.

[2] In der Wasserversorgungsanlage muss sich eine Anlage zur Trinkwassererwärmung befinden mit einem Speicher-Trinkwassererwärmer oder einem zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer, jeweils mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern oder einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Trinkwasserleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle für Trinkwasser, wobei der Inhalt einer Zirkulationsleitung nicht berücksichtigt wird.