Verkehrssicherung im Wohnungseigentum (WEMoG) / 5.7 Elektrische Anlagen

Die Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft bezieht sich ausschließlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums. Aber auch hier existieren elektrische Anlagen wie Lichtschalter, Steckdosen, ggf. elektronisch betriebene (Tief-)Garagen-Rolltore. Lose Kabel sind vom Elektriker zu sichern. Zu einer derartigen Maßnahme ist der Verwalter sowohl nach § 27 Abs. Nr. 1 WEG, als auch nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ohne entsprechenden Beschluss berechtigt. Stets stellen derartige Kabel aber auch akutes Gefährdungspotenzial dar, weshalb stets die Voraussetzungen einer Nachteilsabwendung gegeben sein dürften.

Verwalter sollten stets darauf hinwirken, dass die Wartung und Sicherheitskontrolle insbesondere von (Tief-)Garagenrolltoren einem Fachunternehmen übertragen werden.

Beschlussmuster: Beauftragung eines Fachunternehmens mit der Wartung und Sicherheitskontrolle des Tiefgaragen-Rolltors

TOP XX: Beauftragung eines Fachunternehmens mit der Wartung und Sicherheitskontrolle des Tiefgaragen-Rolltors

Der Verwalter hat im Vorfeld dieser Eigentümerversammlung 3 Angebote von Fachunternehmen hinsichtlich periodischer Wartung und Sicherheitskontrollen betreffend das Rolltor der gemeinschaftlichen Tiefgarage eingeholt, die den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben an die Wohnungseigentümer versandt wurden. Nach Vorbesprechung mit dem Verwaltungsbeirat schlägt die Verwaltung die Beauftragung der Firma ____ auf Grundlage ihres Angebots vom ____ vor.

Die Wohnungseigentümer ermächtigen den Verwalter, die Firma ____ auf Grundlage ihres Angebots vom ____ mit der Wartung des Tiefgaragenrolltors und der Durchführung von periodischen Sicherheitskontrollen zu beauftragen. Die Kosten in Höhe von ____ werden aus den laufenden Hausgeldern finanziert. Die Kostenverteilung folgt nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

___________________________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Die Delegation der Verkehrssicherungspflichten schützt den Verwalter jedenfalls vor einer entsprechenden Haftung.^[1]

Praxis-Beispiel

Wartungsfirma beauftragt

Hinsichtlich der Toranlage der gemeinschaftlichen Tiefgarage hat die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Fachunternehmen beauftragt. Infolge eines Defekts der Toranlage kommt die Mieterin eines Wohnungseigentümers zu Schaden. Eine Haftung wegen einer Verletzung von Verkehrssicherungspflichten scheidet aus, da hier ein Teil der Verkehrssicherungspflicht ausdrücklich auf das Fachunternehmen übertragen ist. Freilich hat der Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu überwachen, dass die entsprechenden Wartungsintervalle eingehalten werden. Ist dies der Fall, kann weder ihn noch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Verantwortlichkeit treffen.

Stets sollte der Verwalter durchgeführte Inspektionen und Funkionskontrollen entsprechend dokumentieren.

Im Übrigen besteht aber ohne besonderen Anlass keine Verpflichtung zu regelmäßigen Kontrollen von Elektroleitungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums.^[2] Letztlich existieren nämlich keine speziellen gesetzlichen Vorschriften bezüglich Überwachungspflichten elektrischer Leitungen und Anlagen. Wartungs- oder Überprüfungspflichten sind demnach gesetzlich nicht geregelt. Allerdings sind nach der DIN VDE 0105 elektrische Anlagen alle 4 Jahre zu überprüfen. Hierbei handelt es sich aber um keine Rechtsvorschrift, sondern um private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Ausnahmen gelten jedoch dann, wenn aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls eine umfassende Überprüfung der Elektroinstallation geboten scheint. Dies kann der Fall bei ungewöhnlichen und wiederholten Störungen sein.

[1] Vgl. LG Hamburg, Beschluss v. 21.3.2016, 331 S 71/15, ZMR 2016 S. 655.

[2] Arg. BGH, Urteil v. 15.10.2008, VIII ZR 321/07.