Verlust der Abgeschlossenheit; Luftschranken

Leitsatz

An einer einem Sondereigentum vorgelagerten Fläche kann zugunsten des Sondereigentums, das über die Fläche zu erreichen ist, ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden

Normenkette

§§ 3 Abs. 2, 13 Abs. 2 WEG

Das Problem

1. Ein Wohnungseigentümer des im Dachgeschoss gelegenen Sondereigentums Nr. 7 möchte dieses umgestalten. Die übrigen Wohnungseigentümer stimmen zu, dass das im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Treppenhaus teilweise in die Wohnung einbezogen wird. An dieser Fläche soll dem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht eingeräumt sein.
2. Das Grundbuchamt meint, die Änderung lasse sich nur durch Einbezug bisherigen gemeinschaftlichen Eigentums am Treppenhaus in das Sondereigentum erreichen, weil sonst die Abgeschlossenheit der Wohnung verloren gehe. Zudem würde der an das Treppenhaus angrenzende Raum durch die Einbeziehung der Treppe teils in Sonder- und teils in gemeinschaftlichem Eigentum stehen.

Entscheidung

Das Grundbuchamt hat Unrecht. Sondereigentum könne auch an durch bloße "Luftschranken" begrenzten Teilräumen bestehen. Nichts anderes gelte umgekehrt für gemeinschaftliches Eigentum. Die durch die Grundbucheintragung bestimmte Abgrenzung des Sondereigentums vom gemeinschaftlichen Eigentum werde durch die bauliche Veränderung nicht beseitigt. Nach wie vor lasse sich vertikal wie horizontal das Sondereigentum vom gemeinschaftlichen Eigentum durch eine wenn auch in der Natur dann nicht mehr vorhandene "gedachte Linie" trennen. Der Wegfall der Abgeschlossenheit berühre Bestand und Umfang des in der Teilungserklärung ausgestalteten Wohnungseigentums nicht.

Kommentar

Anmerkung

1. Der Fall spricht 2 Fragen an. Die eine ist, ob es § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG ausschließt, dass ein Sondereigentum nur über ein Sondernutzungsrecht erreichbar ist. Diese Frage ist natürlich zu verneinen, wenn der Sondereigentümer der Sondernutzungsberechtigte ist.
2. Die andere ist, ob ein Raum "Raum" ist, wenn er nur 3 Wände hat. Diese Frage bejaht das OLG München unter Anschluss an BGH v. 18.7.2008, V ZR 97/07, NJW 2008 S. 2982 Rn. 12. Notwendig, aber auch ausreichend soll also der Aufteilungsplan sein, in dem die genauen Grenzen verzeichnet sind.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Wird eine Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums wie im Fall in eine Wohnung einbezogen, ist sie dennoch weiterhin gemeinschaftliches Eigentum. Die Erhaltungskosten für die Fläche sind mithin auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegen.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 31.03.2014, 34 Wx 3/14