Vermieterwechsel nach Erwerb in der Zwangsvollstreckung bei fehlender Identität von Eigentümer und Vermieter

Leitsatz

Wird ein dem Alleingesellschafter einer GmbH gehörendes Grundstück durch die Ein-Mann-GmbH vermietet, so tritt der Erwerber des Grundstücks aufgrund eines vertraglichen Vermieterwechsels in die Vermieterstellung ein, wenn sich der Mieter mit dem neuen Eigentümer auf einen Vermieterwechsel einigt und die bisherige Vermieterin zustimmt. Diese Vereinbarungen können auch konkludent getroffen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 566; ZVG § 57

Kommentar

Zwischen der W-GmbH und dem Mieter bestand seit dem Jahr 2000 ein Mietverhältnis über eine in Leipzig gelegene Wohnung. Eigentümer dieser Wohnung war nicht die W-GmbH, sondern deren Alleingesellschafter und Geschäftsführer; dieser unterzeichnete den Mietvertrag für die GmbH.

Im Mai 2004 wurde die Wohnung zwangsversteigert. Der neue Eigentümer forderte den Mieter auf, die Miete künftig an ihn zu zahlen. Dieser Aufforderung ist der Mieter gefolgt.

Im Dezember 2006 wurde die Nachbarwohnung an den Betreiber eines Tonstudios vermietet. In der Folgezeit hat der Mieter die Miete wegen angeblicher Lärmstörungen um 20 % gemindert. Der nunmehrige Eigentümer nimmt den Mieter auf Zahlung der Mietdifferenz in Anspruch. Der BGH hatte zu entscheiden, ob der neue Eigentümer der Wohnung in die Vermieterstellung eingetreten ist.

Erfolgt der Eigentümerwechsel durch Zuschlagsbeschluss im Wege der Zwangsvollstreckung, so ist die Vorschrift des § 566 BGB entsprechend anzuwenden (§ 57 ZVG). Die Regelung des § 566 BGB setzt allerdings voraus, dass das Mietobjekt vom Eigentümer vermietet worden ist. Daran fehlt es im vorliegenden Fall: Vermieterin war die W-GmbH; Eigentümer der Wohnung war deren Alleingesellschafter und Geschäftsführer. In der Literatur wird vertreten, dass § 566 BGB auch im Fall der Vermietung eines dem Allein-Gesellschafter gehörenden Grundstücks durch die Ein-Mann-GmbH anzuwenden ist (Eckert in: FS Blank, S. 129, 133). Der BGH hat bislang am Erfordernis der Identität von Eigentümer und Vermieter festgehalten (BGH, Urteil v. 22.10.2003, XII ZR 119/02, NZM 2004 S. 300).

In seiner aktuellen Entscheidung führt der BGH aus, dass die Frage der Anwendung des § 566 BGB keine Rolle spiele, weil der Eigentümer die Vermieterstellung jedenfalls aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung erworben habe. Für den vertraglich vereinbarten Vermieterwechsel reicht es in Fällen dieser Art aus, wenn sich der Mieter mit dem neuen Eigentümer auf einen Vermieterwechsel einigt und der bisherige Vermieter zustimmt. Diese Vereinbarungen können auch konkludent getroffen werden. Hiervon sei vorliegend auszugehen. Der neue Eigentümer habe den Mieter zur Mietzahlung an sich aufgefordert; dies habe der Mieter akzeptiert. Darin komme zum Ausdruck, dass der Vermieterwechsel von beiden Parteien gewollt sei. Die GmbH habe dem zugestimmt, was sich daraus ergebe, dass sie gegenüber dem Mieter keine Mietzahlungen reklamiert habe.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 84/09, WuM 2010 S. 365