Alexander C. Blankenstein
7.1 Bestimmung der Mietsache
Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums
Soweit der Mietvertrag keine Regelungen hinsichtlich der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder aber der Gemeinschaftsanlagen enthält, gelten diese als mitvermietet. Das ist zunächst einleuchtend, da der Mieter, um in die Wohnung gelangen zu können, zumindest den Hausflur und ggf. auch den Fahrstuhl benutzen muss. Der vermietende Eigentümer sollte sich gleichfalls vor Augen führen, dass derartiger Mitgebrauch in der vertraglich vereinbarten Miete beinhaltet ist. Hat dies der Wohnungseigentümer bei Bemessung der Miethöhe nicht bedacht, ist eine spätere Nachforderung anteiliger Kosten ausgeschlossen.
Kosten der Rauchmelder
Weitgehend Einigkeit herrscht darüber, dass die Kosten des Einbaus von Rauchmeldern nicht auf den Mieter umlegbar sind. Umstritten ist bereits, ob dies auch für die Kosten gemieteter Rauchmelder gilt, wobei sich die wohl herrschende Meinung auch gegen eine entsprechende Umlage wendet. Sind die Wartungskosten als sonstige Betriebskosten des § 2 Nr. 17 BetrKV ausdrücklich im Mietvertrag geregelt, bestehen keinerlei Probleme bezüglich der Umlage auf den Mieter. Dies dürfte aber lediglich in Ausnahmefällen so sein. Jedenfalls in all den Fällen, in denen die Umlage nicht ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist, geht die herrschende Meinung ebenfalls von der Möglichkeit der Umlage aus, was auch für die Kosten der Funktionsprüfung und Batterien gilt.
7.2 Gemeinschaftspflichten
Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechende Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregelungen das Gemeinschafts- oder das Sondereigentum betreffen. An Beschlüsse, die Nutzung und Gebrauch des Gemeinschaftseigentums regeln, ist der Mieter des Wohnungseigentümers gebunden, da der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter keine weitergehenden Rechte einräumen kann, als er selbst hat. Bei einem Verstoß des Mieters auch gegen lediglich beschlussweise geregelte Nutzungs- und Gebrauchsvorgaben, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen den Mieter auf Unterlassung nach der Bestimmung des § 1004 Abs. 1 BGB. Insoweit ist es selbstverständlich im Interesse des vermietenden Wohnungseigentümers, dass dieser seinem Mieter keine weitergehenden Rechte einräumt, als dies aufgrund der Beschlusslage in der Gemeinschaft möglich ist.
Was Nutzungs- und Gebrauchsregelungen das Sondereigentum betreffend angeht, ist ebenfalls geklärt, dass zumindest derartige verdinglichte Regelungen, also solche, die aus dem Grundbuch ersichtlich sind, ebenfalls unmittelbar den Mieter binden und dieser im Fall eines Verstoßes wiederum Unterlassungsansprüchen der Wohnungseigentümern nach § 1004 Abs. 1 BGB ausgesetzt sein kann.
Besteht beispielsweise bereits aufgrund der Gemeinschaftsordnung ein generelles Verbot der Tierhaltung, bindet auch dies den Mieter des Wohnungseigentümers. Entsprechendes gilt auch hinsichtlich der in der Eigentümergemeinschaft geltenden Ruhezeiten.
Derartige in erster Linie den Gebrauch des Sondereigentums betreffende Gebrauchsregelungen sind vielfach allerdings durch mehrheitlich beschlossene Hausordnung statuiert, also nicht durch dingliche, also im Grundbuch eingetragene, Vereinbarung. Insoweit ist bislang höchstrichterlich nicht geklärt, ob der Mieter eines Wohnungseigentümers auch lediglich beschlussweise geregelten Gebrauchsregelungen mit Blick auf das Sondereigentum unterworfen ist. Nach herrschender Meinung ist er dies allerdings, da der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter nicht mehr Rechte einräumen kann, als er selbst hat.
Zwar kann der Vermieter dem Mieter nach herrschender Meinung keine weitergehenden Rechte einräumen als er selbst hat. Für den Fall jedoch, dass nach Abschluss des Mietvertrags beschlussweise Gebrauchsregelungen das Sondereigentum betreffend getroffen werden, sollte der Mietvertrag eine Anpassungsklausel dergestalt enthalten, dass der Mietvertrag auch künftig mit den Beschlüssen der Gemeinschaft in Einklang steht. Der Mieter ist darin zu verpflichten, auch künftig ergehende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu beachten. Im Gegenzug dazu hat ihn der Eigentümer unverzüglich nach Beschlussfassung über die Beschlussinhalte zu unterrichten.
Automatische Anpassung ggf. problematisch
Die Verpflichtung zur Beachtung künftiger Beschlüsse kann allenfalls dann problematisch werden, wenn entsprechende Beschlussinhalte zu einer Belastung auch des Mieters führen und die Anpassungsklausel in einem Formularmietvertrag ent...