Vermietete Eigentumswohnung (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Die Vermietungsbefugnis der Wohnungseigentümer ergibt sich direkt aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu vermieten. Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten. Insbesondere hinsichtlich der laufenden Kosten und Lasten sollte bereits bei Abschluss des Mietvertrags auf eine entsprechende Vertragsgestaltung geachtet werden. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) ist für die Betriebskostenabrechnung auch der zwischen den Wohnungseigentümern geltende Kostenverteilungsschlüssel maßgeblich. Allerdings nur dann, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Vermietende Wohnungseigentümer sollten sich schließlich vor Augen führen, dass sie bei bestimmungswidrigem Gebrauch durch ihre Mieter selbst Adressaten von entsprechenden Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft sein können. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) kann der Mieter nach § 554 BGB Abs. 1 BGB verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchschutz dienen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Wohnungseigentumsrechtliche Regelungen finden sich in §§ 13 Abs. 1 und 15 WEG. Im Übrigen sind selbstverständlich die mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB zu beachten und hier insbesondere die Bestimmung des § 556a Abs. 3 BGB hinsichtlich des Abrechnungsmaßstabs für die Betriebskostenabrechnung.

Brandenburgisches OLG, Urteil v. 27.4.2023, 10 U 100/22: Lässt der Mieter einer Eigentumswohnung während des Aufenthalts im Keller den Schlüssel von außen in der Kellertür stecken, muss sich der Wohnungseigentümer dieses i. S. v. § 276 Abs. 2 BGB fahrlässige Verhalten seines Mieters gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht daher bei Entwendung des Schlüssels aufgrund der fortbestehenden Missbrauchsgefahr gemäß §§ 280 Abs. 1, 278 BGB i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG dem Grunde nach ein Anspruch auf Zahlung der Kosten für den Austausch der Schließanlage zu. Bei der Ermittlung der Höhe des Schadensersatzanspruchs ist ein Vorteilsausgleich in Höhe von 3/4 der Anschaffungskosten für die neue Schließanlage vorzunehmen, da der Austausch die Sicherungsfunktion der Schließanlage deutlich verbessert hat.

LG Berlin, Urteil v. 21.10.2022, 66 S 75/22: Der Vermieter kann seine Erlaubnis zum Bau einer Rollstuhlrampe von einer Sicherheitsleistung für den etwaigen Rückbau bei Auszug des Mieters abhängig machen.

OLG Nürnberg, Beschluss v. 10.5.2021, 8 U 3174/20: Ein Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Wohngebäudeversicherer wegen pflichtwidrig verzögerter Regulierung eines Leitungswasserschadens Ersatz nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1, 252 BGB in Gestalt entgangener Mieteinnahmen verlangen. Den Wohnungseigentümer kann im Einzelfall nach § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB die Obliegenheit treffen, die sein Sondereigentum betreffenden Schäden zunächst aus eigenen Mitteln zu beseitigen, um die Wohnung mit zumutbarem Aufwand wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Bei Verletzung dieser Obliegenheit ist der zu ersetzende Mietausfallschaden zeitlich zu begrenzen.

AG München, Urteil v. 26.3.2021, 414 C 22283/20: Eine Beschädigung des Treppenhauses durch die Mieterin einer Eigentumswohnung (oder von ihr beauftragte Personen) führt zu einem Schadensersatzanspruch, den gem. § 9a Abs. 2 WEG nur die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Mieterin geltend machen kann. Die Treppenhauswände sind gem. § 5 Abs. 2 WEG zwingendes gemeinschaftliches Eigentum, deren Verwaltung gem. § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (und damit nicht dem Vermieter) zusteht. Der Anspruch kann daher nicht durch Aufrechnung des Mieters im Kautionsrückzahlungsstreit mit dem vermietenden Eigentümer erlöschen; diesem steht auch kein Zurückbehaltungsrecht zu.

BGH, Urteil v. 18.12.2020, V ZR 193/19: Der vermietende Eigentümer haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein.

BGH, Urteil v. 25.9.2020, V ZR 300/18: Die Nichtvorlage des Mietvertrags ist kein wichtiger Grund zur Verweigerung der nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlichen Zustimmung zur Vermietung einer Eigentumswohnung.

BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat gegen den Mieter einer Sondereigentumseinh...