Vermietungsbefugnis des Wohnungseigentümers

Leitsatz

1. Innerhalb des Rechts eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, hat er auch die Befugnis, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen. Grundsätzlich gilt dies auch im Hinblick auf diejenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind.

2. Eine Grundstücksfläche, die im Aufteilungsplan als Kinderspielplatz bezeichnet ist, steht grundsätzlich als Spielmöglichkeit nur den in der Anlage wohnenden Kindern zur Verfügung. Wird eine größere Anzahl von Kindern in einem Teileigentum gegen Entgelt betreut, ist die Nutzung durch diese Kinder nicht von dieser Zweckbestimmung gedeckt.

Sachverhalt

Die Eigentümerin von Teileigentum einer Wohneigentumsanlage hat dieses an eine Elterninitiative zur Betreuung von Kleinkindern vermietet. Zu der Wohneigentumsanlage gehört auch eine Grünfläche, an der im übrigen kein Sondernutzungsrecht besteht und im Aufteilungsplan als Gartenanlage mit Kinderspielplatz bezeichnet ist. Die Hausordnung bestimmt, daß jeder Hausbewohner die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Hauses - also auch die Gartenanlage - insoweit benutzen darf, als dies der Zweckbestimmung entspricht und hierdurch der Mitgebrauch durch die übrigen Hausbewohner nicht beeinträchtigt wird.

Die Mieter des Teileigentums nutzten nun die Spielfläche innerhalb der Gartenanlage auch für die von ihnen betreuten Kinder, woraufhin die Wohnungseigentümer einen Beschluß faßten, daß eine derartige Nutzung künftig untersagt sei. Die Vermieterin wendet sich nunmehr gerichtlich gegen diesen Beschluß.

Entscheidung

Erfolglos! Zunächst stellten die Richter jedoch fest, daß das Recht eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, auch die Befugnis einschließt, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen. Dieses Recht umfaßt dabei nicht nur das Nutzungsrecht für diejenigen Einrichtungen, ohne deren Benutzung die Nutzung des Sondereigentums nicht möglich ist, sondern auch den Mitgebrauch derjenigen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind. Soweit, so gut. Was aber die Nutzung der Gartenfläche angeht, waren dennoch Einschränkungen zu machen. Die Vermietung der Ladenräume an die Elterninitiative, die 24 Kleinkinder betreute, war zwar nach der Gemeinschaftsordnung zulässig, umfaßte aber eben nicht das Recht, die gemeinschaftliche Grünfläche als Spielwiese für die betreuten Kinder zu benutzen.

Nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes kann zwar jeder Wohnungseigentümer den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums in einer Weise verlangen, die dem Gesetz, Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht. Nach der hier maßgeblichen Hausordnung ergab sich aber, daß jeder Hausbewohner die Gartenanlage nur insoweit nutzen darf, als dies der Zweckbestimmung entspricht und hierdurch der Mitgebrauch der übrigen Eigentümer nicht beeinträchtigt wird. Dem Aufteilungsplan war weiter zu entnehmen, daß es sich bei der Gartenfläche und dem Spielplatz nur um eine relativ kleine Fläche handelte. Infolge der weiteren Auslegung des Aufteilungsplans ergab sich demnach auch, daß die Spielfläche ausschließlich für die in der Anlage wohnenden Kinder bestimmt war und nicht für solche, die aufgrund der gewerblichen Tätigkeit der Mieter betreut wurden.

Die Nutzung durch eine größere Anzahl von Kindern, die nicht in der Eigentumsanlage wohnten ging daher weit über das Nutzungsrecht der Mieter hinaus und war von der vereinbarten Zweckbestimmung nicht mehr gedeckt. Die mit dem angefochtenen Eigentümerbeschluß getroffene Gebrauchsregelung hielt sich daher im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 09.10.1997, 2Z BR 90/97

Fazit:

Diese Entscheidung betont noch einmal, daß Mieter des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers de facto die gleichen Rechte haben wie der Wohnungseigentümer selbst. Korrespondierend hierzu obliegen ihnen natürlich auch dieselben Pflichten und selbstverständlich unterliegen sie auch den gleichen Gebrauchs- und Nutzungsregelungen, was natürlich um so mehr für deren Besucher, Kunden usw. gilt.