Vermögensauseinandersetzung außerhalb des Güterrechts / 2.7 Auflösung von Miteigentum an Immobilien

Rz. 30

Nach der Trennung der Eheleute wird es langfristig dem Interesse der Eheleute am ehesten Rechnung tragen, wenn sie ihr Miteigentum an einer Immobilie auflösen. Dies kann auf verschiedenen Wegen geschehen. Bestenfalls können sich die Eheleute darauf einigen, dass der eine von dem anderen Ehegatten dessen Miteigentumsanteil übernimmt. Dieser Weg muss jedoch zunächst auch finanzierbar sein, woran es häufig scheitert. Die Ehegatten können sich auch darauf einigen, die Immobilie an einen Dritten zu veräußern. Wenn keiner der Ehegatten die Immobilie übernehmen kann oder will, ist dies oftmals die wirtschaftlich günstigste Lösung, da bei einem regulären Verkauf an einen Dritten sicherlich der größte Erlös erzielt werden kann. Eine dahingehende Einigung wird sich jedoch dann nicht erzielen lassen, wenn ein Ehegatte darauf spekuliert, die Immobilie in einem Teilungsversteigerungsverfahren günstig zu erwerben. Denn nach § 749 Abs. 1 BGB kann ein Miteigentümer die Auseinandersetzung der Gemeinschaft jederzeit verlangen. Bei Grundstücken geschieht die Aufhebung der Gemeinschaft durch die Teilungsversteigerung. Dies ist zwar zumeist die wirtschaftlich ungünstigste, aber dennoch einzige Möglichkeit, das Miteigentum aufzulösen, wenn keine anderweitige Vereinbarung zwischen den Eheleuten zustande kommt.

Rz. 31

Vorrangig ist grundsätzlich gem. § 752 BGB immer die Realteilung (Aufteilung in Natur), die jedoch bei Immobilien anders als bei beweglichen Sachen praktisch fast nicht möglich ist.

2.7.1 Verfahren der Teilungsversteigerung

Rz. 32

Das Teilungsversteigerungsverfahren richtet sich nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). § 1 ZVG bestimmt, dass durch das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht auf Antrag eines Miteigentümers die Teilungsversteigerung anzuordnen ist. Der Antrag kann schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle gestellt werden. Für die Zeit des Getrenntlebens gilt: Leben die Eheleute im gesetzlichen Güterstand, benötigt der antragstellende Ehegatte die Zustimmung des anderen, wenn sein Anteil am Familienheim nahezu sein gesamtes Vermögen darstellt. Nach der ganz h. M. unterliegt nämlich der Antrag eines Ehegatten auf Anordnung der Teilungsversteigerung des gemeinsamen Grundstücks bei gesetzlichem Güterstand der Verfügungsbeschränkung des § 1365 Abs. 1 BGB. Die Zustimmung kann auch durch das Vormundschaftsgericht ersetzt werden, § 1365 Abs. 2 BGB. Ab Rechtskraft der Ehescheidung ist die Zustimmung nicht mehr erforderlich. Die Anordnung erfolgt nach §§ 180 Abs. 1, 15 ZVG ohne Anhörung des anderen Ehegatten und ohne dass ein vollstreckbarer Titel erforderlich wäre (§ 181 Abs. 1 ZVG). Voraussetzung für die Anordnung ist lediglich, dass der Antragsteller als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen oder Erbe eines eingetragenen Miteigentümers ist.

Rz. 33

Die Teilungsversteigerung wird durch den Anordnungsbeschluss angeordnet. Dieser Beschluss hat die Wirkung einer Beschlagnahme des Grundstücks, sodass eine nach Erlass des Anordnungsbeschlusses erfolgte Veräußerung auf das Versteigerungsverfahren keinen Einfluss mehr hat (§ 26 ZVG), sofern die Bruchteilsgemeinschaft durch die Veräußerung nicht aufgehoben wird. Mit der Versteigerung wird die unteilbare Immobilie in einen teilbaren Gegenstand (den Versteigerungserlös) umgewandelt. Damit tritt der Erlös an die Stelle des gemeinschaftlichen Grundstücks. Auch der Erlös steht zunächst im Miteigentum, ist dann jedoch nach § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB zwischen den Miteigentümern entsprechend ihren Anteilen aufzuteilen. Problematisch ist die Situation dann, wenn die Miteigentumsanteile der Ehegatten nicht gleich verteilt sind. So hat der BGH^[44] in einem Fall, in welchem der Anteil der Ehefrau mit einer Sicherungshypothek belastet war, der eine Zugewinnausgleichsforderung des Ehemannes gegen sie zugrunde lag, und der Ehemann in der Zwangsversteigerung den Zuschlag erhielt, wie folgt entschieden:

"Der Erlösüberschuss ist auf die Miteigentumsanteile nach dem Verhältnis der Werte zu verteilen, ihm wird zuvor der Betrag der Rechte, die nach § 91 ZVG nicht erlöschen hinzugerechnet. Auf den einem Grundstücksanteil zufallenden Anteil am Erlös wird sodann der Betrag der Rechte, welche an diesem Grundstücksanteil bestehen bleiben, angerechnet."

Rz. 34

Um einer Verschleuderung von Vermögen entgegenzuwirken muss das Vollstreckungsgericht zunächst durch Einholung eines Sachverständigengutachtens den objektiven Grundstückswert ermitteln und durch förmlichen Beschluss feststellen (§ 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG).

Rz. 35

Bei der Teilungsversteigerung gelten im Wesentlichen die gleichen Grundsätze wie bei der Zwangsversteigerung. Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, § 90 ZVG. Die mit den Belastungen verbundenen persönlichen Schulden gehen auf den Ersteher über, § 53 Abs. 1 ZVG. Der Ersteher haftet also vom Zuschlag ab für die in Zukunft fälligen Zins- und Tilgungsleistungen.

Hinweis

Zur Teilungsversteigerung der ehelichen Immobilie hat der BGH^[45] entschieden, dass der Schutz des räumlich-gegenständlichen Be...