Normenkette
§ 21 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG
Kommentar
1. Ein folgengeschädigter Eigentümer hatte die Verpflichtung zur Vornahme von für nötig erachteter Sanierungsmaßnahmen am GE unter Einschaltung eines Sonderfachmanns gegen die restlichen Eigentümer eingeklagt, konkret zur Vergabe von Isolierungsarbeiten hinsichtlich im Erdreich liegenden Mauerwerks- und Einbaus einer Drainage. Der Antrag wurde im November 1993 gestellt. Zuvor (Anfang März 1993) hatte die Gemeinschaft bestandskräftig zu einem TOP "Feuchtigkeit Souterrainwohnung" (des Antragstellers) beschlossen, "dass erst nach vollständiger Vorlage eines Sachverständigengutachtens durch den Antragsteller der Verwaltungsbeirat entscheiden solle, ob ein Architekt oder Bauingenieur mit der Ausschreibung und Betreuung der Sanierung beauftragt werde; falls nicht, solle hier die Hausverwaltung tätig werden; die Einholung von Angeboten solle in Abstimmung mit dem Beirat erfolgen; nach Vorlage entsprechender Angebote solle die Verwaltung in Abstimmung mit dem Beirat entscheiden, ob für die Genehmigung der Sanierungsmaßnahme eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden oder ein entsprechender Antrag in nächster ordentlicher Versammlung zur Beschlussfassung vorgelegt werden solle".
In allen drei Instanzen wurde der Antrag als zur Zeit unbegründet zurückgewiesen; der Antragsteller hätte zunächst einen Beschluss der Eigentümerversammlung über die Durchführung der Maßnahme herbeiführen müssen, was aus der primären Regelungsautonomie der Gemeinschaft, d.h. den §§ 21 Abs. 1, 3 und 4 WEG abzuleiten sei. Ein Anspruch auf Durchführung einer bestimmten Maßnahme komme erst dann in Betracht, wenn zunächst ein Beschluss der Eigentümer gefasst oder eine Beschlussfassung zumindest erfolglos versucht worden sei (h. R. M., z.B. auch für den Fall einer Verwalterabberufung).
2. Hinzu komme nach Meinung des Senats, dass eine solche Beschlussfassung bzw. der Versuch hierzu bereits eine Voraussetzung für die Bejahung des Rechtsschutzinteresses eines Antrags nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG sei; hiervon könne eine Ausnahme lediglich dann anerkannt werden, wenn der Versuch, eine Regelung durch Mehrheitsbeschluss herbeizuführen, von vornherein aussichtslos erscheine. Auch aus materiell-rechtlichen Gründen sei der Antrag zurückzuweisen, da die Gemeinschaft noch nicht von ihrer autonomen Regelungsbefugnis Gebrauch gemacht habe, zumal im vorliegenden Fall mehrere Möglichkeiten zur Durchführung ordnungsgemäßer Sanierung denkbar gewesen seien. I. Ü. hätte der Antragsteller das vollständige Beweissicherungsgutachten erst Ende November 1993 im Verlauf des amtsgerichtlichen Verfahrens vorgelegt, so dass der vorher gestellte Antrag verfrüht gewesen sei. Es könne keineswegs von vornherein unterstellt werden, dass Eigentümer in neuerlicher Beschlussfassung notwendigen Sanierungsmaßnahmen nicht zugestimmt hätten, so dass auch nicht von unangemessenen Verzögerungen durch Beirat oder Verwaltung gesprochen werden könne (zumal das Beweissicherungsgutachten des Antragstellers bereits aus dem Jahr 1991 stamme).
3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung in Dritter Instanz bei Geschäftswertansatz von DM 20.000,- .
Link zur Entscheidung
( OLG Zweibrücken, Beschluss vom 14.06.1994, 3 W 71/94)
Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer
Anmerkung:
Ob diese Entscheidung auf der Basis des konkreten Sachverhalts h. R. M. entspricht, sollte doch zur Diskussion gestellt werden. Der Hinweis auf das Beschlusserfordernis im Zuge der Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund ist m. E. nicht uneingeschränkt übertragbar auf den Fall beantragter Sanierungsverpflichtung durch einen einzelnen Eigentümer gegen die Gemeinschaft, da das Mehrheits-Beschlusserfordernis des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG im Gegensatz zu den Regelungen in § 21 WEG zwingendes Gesetz darstellt. Für einen im Sondereigentum folgegeschädigten Einzeleigentümer aufgrund ursächlich im Gemeinschaftseigentum befindlicher Sanierungsnotwendigkeiten ist es oft auch unzumutbar - insbesondere bei nicht seltener "Hinhaltetaktik" bzw. sogar obstruktivem Verhalten einer Gemeinschaft/einer Verwaltung - im Vorfeld oft langdauernde Versuche zu unternehmen, eine Gemeinschaft und eine Verwaltung zur Abhaltung meist einer außerordentlichen Eigentümerversammlung und entsprechender Beschlussfassung zu bewegen. Oftmals können hierfür die Voraussetzungen des § 24 Abs. 2 WEG von einzelnen Eigentümern nicht geschaffen werden (Minderheiten-Quorum). Gerade im vorliegenden Fall hätte man u. U. sogar von gebotenen Notverwaltermaßnahmen im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 3 sowie Abs. 2 Nr. 4 WEG sprechen können. Jede Verzögerung einer dem Grunde nach objektiv notwendigen Instandsetzungsmaßnahme des Gemeinschaftseigentums (vorliegend sicher unstreitig) dürfte auch kaum den Interessen der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG entsprechen; aus dieser Bestimmung ergibt sich m. E. auch die Anspruchsgrundlage für einen einzelnen Eigentüme...
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