Versammlung: Ankündigung von Gegenständen

1 Leitsatz

Wird die Vermietung eines Stellplatzes angekündigt, entspricht es keiner ordnungsmäßigen Verwaltung, die Nichtvermietung zu beschließen.

2 Normenkette

§ 23 Abs. 2 WEG

3 Das Problem

In der Ladung wird folgender Gegenstand angekündigt: "Vermietung der Fläche hinter dem Parkplatz ‚A’ ... für 5 Jahre durch Losverfahren/den Meistbietenden." In der Versammlung wird einstimmig folgender Beschluss gefasst: "Die Fläche wird nicht vermietet. Es wird ein Parkverbotsschild mit dem Hinweis auf Abschleppen angebracht. Die Verwaltung wird beauftragt, in entsprechenden Fällen den Pkw abschleppen zu lassen". Wohnungseigentümer K, der gern auf der Fläche parkt, meint, die Ankündigung habe den tatsächlich gefassten Beschluss nicht getragen. Zudem widerspreche der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung.

4 Die Entscheidung

Das AG meint, der Beschluss widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Bei der Entscheidung über das "Ob" einer Vermietung müssten die wesentlichen Gesichtspunkte, die für und gegen eine Vermietung sprechen, ermittelt werden und den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung zur Verfügung stehen. Denn die Wohnungseigentümer hielten sich nur dann im Rahmen des ihnen in Bezug auf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zustehenden Beurteilungsspielraums, wenn sie ihre Entscheidung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage treffen (BGH, Beschluss v. 14.3.2018, V ZB 131/17). Hieran habe es gefehlt. Es wäre nämlich erforderlich gewesen, die genauen Abstände und die Durchfahrtsbreite zu ermitteln und die Probleme, die abgestellte Fahrzeuge mit sich bringen, in Häufigkeit und Intensität zu bestimmen.

Ferner hätte man Alternativen ermitteln bzw. ausschließen müssen (Anbringen eines Pfostens, anderer Abstellplatz der Mülltonnen, farbliche Markierung der Stellfläche etc.) und hätte den finanziellen Vorteil einer Vermietung zu bestimmen gehabt. Eine entsprechende Vorbereitung der Entscheidung habe nicht stattgefunden und – so der Verwalter – habe auch nicht stattfinden können. Denn der Verwalter sei bis zur Diskussion und wie sich aus seiner Einladung ergebe, davon ausgegangen, es gehe um die Frage, wer die Stellfläche anmietet. Daher liege auch ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG vor. Die Einladung habe nur so verstanden werden können, dass es um die Person des Anmietenden gehe. Dies folge schon daraus, dass sogar 2 Optionen der Entscheidungsfindung genannt seien, nämlich Losverfahren oder Meistbietender und auch, dass der Anmietzeitraum angegeben worden sei.

Hinweis

Das AG referiert alles richtig. Und dennoch bleibt bei mir ein schaler Geschmack im Mund. Bedurfte es tatsächlich der vom AG genannten Ermittlungen? Es war tatsächlich so, dass K regelmäßig so geparkt hatte, dass die anderen Wohnungseigentümer schwer in die Tiefgarage kamen. Was sollte man da ermitteln? Und: muss man bei einer angekündigten Vermietung nicht auch damit rechnen, dass es nicht dazu kommt?

5 Entscheidung

AG Ludwigsburg, Urteil v. 22.4.2021, 21 C 2168/20 WEG