Versammlungsstätte: Eignung

1 Leitsatz

Sind die Wohnungseigentümer untereinander zerstritten, ist die Wohnung eines der Wohnungseigentümer als Versammlungsstätte ungeeignet.

2 Normenkette

§ 24 Abs. 1 WEG

3 Das Problem

In der Wohnungseigentumsanlage gibt es 6 Wohnungen. Die Wohnungseigentümer sind untereinander zerstritten. Die Verwaltung beruft eine Versammlung in die Wohnung des Miteigentümers X ein. Gegen die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse geht Wohnungseigentümer K vor. Er ist der Ansicht, die Versammlungsstätte sei ungeeignet gewesen.

4 Die Entscheidung

Dies sieht das AG nicht anders. Die Wohnung des Miteigentümers X sei K nach den Umständen des Einzelfalls nicht zumutbar gewesen. Damit allen Eigentümern die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung ermöglicht und nicht erschwert werde, müsse der Ort der Versammlung verkehrsüblich zu erreichen und den Wohnungseigentümern zumutbar sein.

Im Gesellschaftsrecht sei eine Wohnung eines Gesellschafters als unzumutbar angesehen worden, wenn die Gesellschafter miteinander stritten. Gleiches müsse bei einer Versammlung von im Streit liegenden Wohnungseigentümern gelten. Daher hätte ein neutraler Ort für die Durchführung der Versammlung gewählt werden müssen, damit wegen der vorhandenen Spannungen einzelne Wohnungseigentümer nicht benachteiligt werden. Die entsprechende Ermessensausübung der Verwaltung wäre trotz der damit verbundenen Kosten nicht zu beanstanden gewesen.

Die fehlerhaft ausgewählte Versammlungsstätte führe schon für sich genommen dazu, dass die angefochtenen Beschlüsse für ungültig zu erklären seien. Bei der Auswahl einer ungeeigneten Versammlungsstätte handele es sich zwar um einen formalen Beschlussmangel, der sich auf das jeweilige Beschlussergebnis ausgewirkt haben müsse – wenn auch die Kausalität des Mangels zugunsten des anfechtenden Wohnungseigentümers vermutet werde. Etwas anderes gelte aber dann, wenn die fehlerhafte Einladung einer Nichteinladung gleichkomme, weil dem betroffenen Wohnungseigentümer dann die Ausübung eines Kernrechts seiner mitgliedschaftlichen Rechte ebenso entzogen werde wie im Fall einer Nichtladung.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es im Kern um die Frage, wann eine Versammlungsstätte einem Wohnungseigentümer ausnahmsweise unzumutbar ist.

Anforderungen an eine Versammlungsstätte

Die Versammlungsstätte ist am Grundsatz der Zumutbarkeit zu messen. Sie selbst muss einen störungsfreien Ablauf gewährleisten, den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen und akzeptabel sein. Dies ist u. a. nicht der Fall, wenn sie von der Größe her nicht die Teilnahme aller Wohnungseigentümer zulässt, der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit nicht gewahrt werden kann, der Ort zu laut oder ein ordnungsmäßiger, gesetzlicher Ablauf der Versammlung dort nicht gewährleistet ist. Den Wohnungseigentümern ist es für eine begrenzte Zeit und zur Einsparung von Versammlungskosten zumutbar, gewisse Unbequemlichkeiten in Kauf zu nehmen. Beispiele:

• Hygiene- und/oder Infektionsschutz: Eine Versammlungsstätte ist ungeeignet, wenn dort dem Hygiene- und/oder Infektionsschutz nicht oder nicht ausreichend oder nur unter großen Schwierigkeiten genügt werden kann. Ferner ist sie ungeeignet, wenn sie in einem Risikogebiet mit hohen Infektionszahlen liegt.
• Waschküche: Eine Waschküche als Versammlungsort kann bei strittigen Punkten, bei denen eine Diskussion gegebenenfalls zu erwarten ist, unzumutbar sein. Was gilt, ist aber eine Frage des Einzelfalls.
• Wohnung: Bestehen zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Verwalter erhebliche Differenzen, kann die Wohnung des Verwalters ein unzumutbarer Ort sein. Ähnlich liegt es, wie im Fall, bei der Wohnung eines Wohnungseigentümers.
• Wohnwagen: Sind in kleineren Wohnungseigentumsanlagen im Versammlungsvorfeld zwischen einigen Wohnungseigentümern bereits Reibereien aufgetreten und Weiterungen nicht auszuschließen, kann die Wahl eines Wohnwagens als Versammlungsstätte ermessensfehlerhaft sein.

Prozessuales

Das AG weist nebenbei darauf hin, es folge nicht der Ansicht von Jacoby/Lehmann-Richter, ZMR 2021, S. 273, 274, dass es sich bei den einzelnen Beschlussmängeln, die ein Anfechtungskläger zur Begründung seiner Klage vorbringe, im Kontext von § 44 Abs. 1 WEG um einen eigenständigen Streitgegenstand im Sinne des Prozessrechts handele (ob dies im Verhältnis von Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründen anders zu beurteilen sei, könne offenbleiben).

Das prozessuale Begehren des Klägers werde durch den Klageantrag (Rechtsfolge) und den Lebenssachverhalt (Klagegrund), aus dem der Kläger die begehrte Rechtsfolge herleite, bestimmt. Mit seiner wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussklage i. S. v. § 44 Abs. 1 WEG gehe es dem Kläger nach seinem Klageantrag in Verbindung mit seiner – zumeist auf mehrere Gründe gestützten – Klagebegründung aus der Sicht einer vernünftigen Prozesspartei ganz wesentlich (nur) darum, den angegriffenen Beschluss "zu Fall" zu bringen, nicht aber darum, mit allen Anfechtungsgründen, die er (rechtzeitig) geltend gemacht habe, durchzudringen; Gegenstand des Rechtsstreits sei das erstrebte Ergebnis bzw. Ziel, nicht ...