Versicherungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 2 Die Gefahren

Der Versicherungsschutz besteht aus einer Dreierkombination mit den Gefahren:

• Feuer,
• Leitungswasser (Rohrbruch, Frost) und
• Sturm/Hagel.

In Ausnahmefällen besteht die Möglichkeit, das Wohngebäude nur gegen einzelne Gefahren zu versichern. Dies kann der Fall sein, wenn z. B. die Gefahr Feuer bereits bei einem Versicherer gedeckt ist und nur noch Leitungswasser und Sturm abgesichert werden müssen. Oder es besteht eine Gefahr nicht, z. B. wenn in einem Gebäude keine Leitungswasserversorgung existiert. Dies dürfte aber in den seltensten Fällen vorkommen.

Voraussetzung für die Ersatzpflicht ist die Zerstörung, die Beschädigung oder das Abhandenkommen versicherter Sachen anlässlich eines Schadensereignisses.

Hinweis

Kein Schutz bei grober Fahrlässigkeit

Bei grober Fahrlässigkeit oder Mutwilligkeit (z. B. Brandstiftung) eines Wohnungseigentümers besteht eine Ersatzpflicht nicht, der Versicherer ist leistungsfrei. Dies bedeutet jedoch keinen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer. Diesen gegenüber bleibt der Versicherer zur Leistung versichert. Nur der Eigenanteil (Höhe des Miteigentumsanteils) des Brandstifters wird bei der Erstattungssumme in Abzug gebracht.

Nicht oder teilweise entschädigt wird der Miteigentumsanteil desjenigen, gegenüber dem der Versicherer ganz oder teilweise leistungsfrei ist. Die übrigen Wohnungseigentümer können dennoch Entschädigung für diesen Miteigentumsanteil verlangen. Das setzt voraus, dass diese zusätzliche Entschädigung verwendet wird, um das gemeinschaftliche Eigentum wiederherzustellen. Der Wohnungseigentümer, gegenüber dem der Versicherer ganz oder teilweise leistungsfrei ist, muss dem Versicherer diese zusätzliche Entschädigung ersetzen.

Hinweis

Gebäudeversicherung umfasst in aller Regel Sondereigentum

Schließt die Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich – mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum – um eine Versicherung auf fremde Rechnung.^[1] Übernimmt demnach die Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Eigenschaft als Versicherungsnehmerin die Geltendmachung des Entschädigungsanspruchs gegenüber dem Versicherer auch in Ansehung des Sondereigentums, so hat sie die Bindungen aus einem gesetzlichen Treuhandverhältnis zu dem einzelnen Miteigentümer zu berücksichtigen, insbesondere dafür Sorge zu tragen, dass diesem der zustehende Entschädigungsbetrag tatsächlich zufließt. Ist die Eigentumswohnung nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung aus diesem Versicherungsfall grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu.^[2] Eine Pflichtverletzung des Verwalters aus dem gesetzlichen Treuhandverhältnis muss sich die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend § 31 BGB zurechnen lassen.

Wichtig

Exklusive Belastung mit Selbstbehalt

Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, ist ein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Versicherungsprämie nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel zu verteilen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Leitungswasserschaden an dem Gemeinschaftseigentum oder – ausschließlich oder teilweise – an dem Sondereigentum entstanden ist.^[3]

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine von dem allgemeinen Umlageschlüssel abweichende Verteilung des Selbstbehalts beschließen. Allerdings ist hiermit nicht gesichert, ob der betreffende Wohnungseigentümer exklusiv mit dem Selbstbehalt belastet werden kann. Der BGH hatte nur darüber zu befinden, ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels bezüglich des Selbstbehalts ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn in den Wohnungseigentumseinheiten gegenüber den Teileigentumseinheiten überdurchschnittlich viele Leitungsschäden aufgetreten waren und die Wohnungseigentümer daher beschlossen hatten, den Selbstbehalt bei Leitungsschäden im Wohnungseigentum nur unter den Wohnungseigentümern zu verteilen und bei Leitungsschäden in den Teileigentumseinheiten nur unter den Teileigentümern.

Ein Beschluss, gerichtet auf eine exklusive Kostenbelastung des betroffenen Wohnungseigentümers, dürfte in Anlehnung an die Auffassung des AG Lemgo

^[4]

wohl den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn dem betroffenen Wohnungseigentümer keine Exkulpationsmöglichkeit vorbehalten bleibt, die Haftung mithin verschuldensunabhängig bei jeglicher Verursachung des Schadens im Bereich des Sondereigentums eingreift. Im Übrigen ist jedoch auch das Willkürverbot zu beachten. Für eine exklusive Kostenbelastung müssen daher schon greifbare Gründe sprechen. Hierzu hat sich der BGH nicht geäußert.

^[5]

[1] BGH, Urteil v. 16.9.2016, V ZR 29/16, ZMR 2016, 974.

[2] BGH, a. a. O.

[3] BGH, Urteil v. 16.9.2022, V ZR 69/21, ZMR 2023, 55.

[4] AG Lemgo, Urteil v. 13.11.2017, 16 C 1...