Versicherungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 7 Wertermittlung

Hinweis

Ermittlung der Versicherungssumme

Die richtige Ermittlung der Versicherungssumme kann durch 3 Methoden erfolgen, die gleichwertig nebeneinanderstehen. Es liegt im System begründet, dass für dasselbe Gebäude, je nach Wertermittlungsmethode, 3 verschiedene "richtige" Versicherungssummen 1914 berechnet werden. Diese Diskrepanz ist jedoch unerheblich, da die Versicherungsunternehmen jede der 3 Methoden anerkennen. Die Wahl der Methode erfolgt durch den Versicherungsnehmer.

7.1 Schätzung eines Bausachverständigen

Die Wertermittlung durch einen Bausachverständigen ist in der Praxis von untergeordneter Bedeutung. Solche Schätzungen sind relativ teuer und diese Kosten sind vom Versicherungsnehmer zu tragen.

Hinweis

Nicht akzeptiert: ­Beleihungswerte

Von den Versicherungsunternehmen nicht akzeptiert werden in der Regel Wertermittlungen, die zu Beleihungszwecken für Hypothekengläubiger erstellt wurden. Beleihungswerte weichen vom Versicherungswert stark ab.

7.2 Umrechnung des Neuwerts

Für die Umrechnung des Neuwerts gibt der Versicherungsnehmer im Antrag den Neuwert des Wohngebäudes in den Preisen eines anderen Jahres (z. B. des Baujahres) an. Der Versicherer rechnet diesen Wert auf seine Verantwortung in den Versicherungswert 1914 um.

Problematisch ist die Abgrenzung des Neuwerts auf ein bestimmtes Jahr und die Bewertung aller versicherten Sachen auf dieser Basis. Laien sind in der Regel mit dieser Berechnung überfordert. In der Praxis spielt deshalb diese Wertermittlungsmethode ebenfalls nur eine untergeordnete Rolle. Anwendbar ist sie jedoch insbesondere für Neubauten, da hier alle Unterlagen auf aktuellem Stand vorhanden sind.

7.3 Berechnung nach Größe, Ausbau und Ausstattung

In über 90 % der Fälle erfolgt die Ermittlung des Versicherungswerts 1914 über die Berechnung der Größe (Anzahl m²), nach Ausbau (Dachgeschoss, Erdgeschoss, Obergeschosse) und Ausstattungsmerkmalen (Zu- und Abschläge für höhere bzw. niedrigere Ausstattung als der Durchschnitt). Die notwendigen Angaben sind auch für Laien nachvollziehbar. Anhand eines Wertermittlungsschemas, das dem Versicherungsantrag beiliegt, erfolgt die Umrechnung.

7.4 Der gleitende Neuwert

Der Umfang des Versicherungsschutzes und damit die Höhe der Entschädigung wird im Wesentlichen von der Versicherungsform bestimmt, da diese auch die Versicherungssumme beeinflusst. Die heute am häufigsten angewendete und auch für den Versicherungsnehmer vorteilhafteste Versicherungsform ist die gleitende Neuwertversicherung. Sie bietet den idealen Versicherungsschutz auf "gleitender Basis". Das heißt, die Leistung richtet sich nach dem ortsüblichen Neubauwert zum Zeitpunkt des Schadens.

Der Versicherungsnehmer braucht örtliche Baupreisschwankungen nicht zu tragen, denn bei Vereinbarung der gleitenden Neuwertversicherung und korrekter Versicherungssumme 1914 hat er einen Anspruch, der den Wiederherstellungskosten des gleichen Gebäudes zu ortsüblichen Neubaupreisen entspricht. Ein Abzug für Alter und Abnutzung (Wertminderung) wird nicht gemacht.

Achtung

Jährlich neu festgelegt

Der gleitende Neuwertfaktor kann jährlich zum 1. Januar eines Jahres neu festgelegt werden. Ermittelt wird er aus dem Baukostenindex für Wohngebäude und dem Tariflohnindex für das Baugewerbe.

Im Fall einer Änderung des gleitenden Neuwertfaktors (mit Folge einer Beitragsangleichung) kann der Versicherungsnehmer innerhalb eines Monats die evtl. Erhöhung rückgängig machen. In diesem Fall wird der Vertrag als Neuwertversicherung mit fester Summe und bisheriger Prämie weitergeführt. Hierbei wird bei der Entschädigung auch keine Wertminderung geltend gemacht, jedoch werden die örtlichen Baupreisschwankungen nicht ausgeglichen (wie beim gleitenden Neuwert), sodass eine "manuelle" Anpassung der Versicherungssumme an den gültigen Versicherungswert erfolgen muss – ansonsten droht Unterversicherung!