5.1 Vorschriften des WEG
Die für die Abwicklung von Schäden im Gemeinschaftseigentum relevanten Vorschriften des WEG betreffen nur die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Verwaltung des Sondereigentums, insbesondere die Erhaltung, obliegt dem Wohnungseigentümer.
5.2 Geschäftsführung ohne Auftrag
Die §§ 683, 670, 677 BGB begründen allenfalls die Befugnis des Verwalters, im Rahmen einer Geschäftsführung ohne Auftrag im tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen des Eigentümers Schäden im Sondereigentum abzuwickeln. Eine allgemeine Pflicht des Verwalters zur Geschäftsführung ohne Auftrag besteht dagegen nicht.
5.3 Versicherungsvertragsgesetz
Das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) regelt in den §§ 43 ff. die sog. "Versicherung für fremde Rechnung".[1] Danach muss der Versicherungsnehmer nicht zwingend auch der Versicherte sein. Angesichts der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist diese die Versicherungsnehmerin und damit der Vertragspartner des Versicherers. Das Gemeinschaftseigentum gehört aber weiter den Wohnungseigentümern und nicht der Gemeinschaft. Das Sondereigentum steht ohnehin den Sondereigentümern zu. Beim Abschluss einer Gebäudeversicherung für die Wohnungseigentumsanlage ist das Auseinanderfallen von Versicherungsnehmer und Versichertem somit regelmäßig der Fall.
Die nach dem WEG bestehende Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum ist den Allgemeinen Versicherungsbedingungen fremd. Versichert ist zum Beispiel nach den Versicherungsbedingungen für die verbundene Wohngebäudeversicherung (VGB) vielmehr das gesamte Gebäude.
Mitversichert ist damit stets auch das Sondereigentum. Der einzelne Eigentümer kann in Besitz des Versicherungsscheins sowie bei Gebäudeversicherungsschäden mit der dann erforderlichen Zustimmung des Versicherungsnehmers gemäß den §§ 328 BGB, 43 ff. VVG eigenständig als Versicherter Ansprüche gegenüber dem Versicherer anmelden. Soweit es ausschließlich um Schäden im Sondereigentum geht, besteht ein zwingender Zustimmungsanspruch bereits aus der Rechtsnatur des Versicherungsvertrags als echter Vertrag zugunsten Dritter i. S. v. § 328 BGB, da das in den Versicherungsbedingungen geregelte Zustimmungserfordernis ausschließlich dem Schutz des Versicherers vor einer doppelten Inanspruchnahme dient.
Die Pflichten des Verwalters beim Schaden im Sondereigentum beschränken sich auf die Schadensanzeige beim Versicherer und etwaige Notmaßnahmen. Weiter hat er den Wohnungseigentümer bei der Geltendmachung des eigenen Entschädigungsanspruchs gegenüber dem Versicherer zu unterstützen, was insbesondere für eine nach § 44 Abs. 2 VVG erforderliche Zustimmung zur Rechtsverfolgung gegenüber dem Versicherer gilt.
Zustimmungsanspruch
Da die Zustimmung nach den Allgemeinen Versicherungsbedingungen der Versicherungsnehmer zu erteilen hat, richtet sich der Zustimmungsanspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Zustimmung ist durch den Verwalter zu erteilen.
Versicherungsleistung steht Geschädigtem zu
Da es sich bei der Gebäudeversicherung um eine Versicherung auf fremde Rechnung handelt, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, Versicherungsleistungen an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht. Erbringt also die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens am Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, muss diese Versicherungsleistung an den geschädigten Sondereigentümer ausgezahlt werden.[2]
5.4 Keine Annexkompetenz
Teilweise wurde die Auffassung vertreten, der Verwalter sei als Annex zu der in § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG geregelten Versicherungspflicht auch zur Abwicklung aller Schäden im Sondereigentum verpflichtet.
Begründet wurde dies mit der versicherungsrechtlichen Notwendigkeit, bei dem Abschluss der Gebäudeversicherung für das Gebäude insgesamt, also sowohl Gemeinschafts- als auch Sondereigentum, zu versichern. Auch wurde diese Auffassung mit der angeblich fehlenden Berechtigung des einzelnen Eigentümers begründet, den Schaden mit der Versicherung abzuwickeln.[1]
Widerspricht geltendem WEG-Recht
Diese Betrachtung ist mit geltendem WEG-Recht nicht in Einklang zu bringen. Sie wird auch der Rechtsnatur des Versicherungsvertrags als echter Vertrag zugunsten Dritter i. S. v. § 328 BGB nicht gerecht.
Die Erhaltung des Sondereigentums obliegt dem einzelnen Eigentümer. Bei nicht versicherten Schäden wäre es unstreitig Sache des Wohnungseigentümers, für die Instandhaltung des Sondereigentums zu sorgen und etwa hierbei auf eigenes Kostenrisiko und unter eigenem Zeitaufwand Handwerker mit der Schadensbeseitigung zu beauftragen und zu beaufsichtigen. Bei nicht versicherten Schäden im Sondereigentum könnte der Eigentümer weder die Mitwirkung des Verwalters noch die Vorfinanzierung der Schadensbeseitigungskosten aus gemeinschaftlichen Rücklagen verlangen.
Regelung in der Gemeinschaftsordnung
Eine vertraglich begründete Pflicht zur Abwicklung von Schäden im Sondereigentum kann sich aus...
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