Versorgungssperre: Kein Zutritt in eine vermietete Wohnung zur Durchführung einer Sperre wegen Wohngeldverzugs des vermietenden Eigentümers

Leitsatz

Kein Zutritt in eine vermietete Wohnung zur Durchführung einer Versorgungssperre wegen Wohngeldverzugs des vermietenden Eigentümers

Normenkette

§§ 862, 864, 1004 BGB

Kommentar

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen den Mieter einer Eigentumswohnung keinen Anspruch auf Zutritt zur Wohnung und Duldung des Absperrens der dort befindlichen Versorgungsanlagen im Fall des Verzugs des Wohnungseigentümers (Vermieters) mit der Zahlung von Wohngeld.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 26.01.2006, 8 U 208/05KG v. 26.1.2006, 8 U 208/05, NZM 8/2006, 297 = ZMR 5/2006, 379

Anmerkung

Von Rechtsbeschwerdesenaten im Wohnungseigentumsrecht wurde mehrfach in den letzten Jahren entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft bei erheblichen Wohngeldschulden eines Miteigentümers unter diversen Voraussetzungen die Wohnung des selbst nutzenden Schuldners insbesondere von der Heiz- und Kaltwasserversorgung unter Hinweis auf das Leistungszurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB abtrennen könne, und zwar in ähnlicher Weise, wie dies auch öffentlich-rechtliche Versorgungsträger im Rahmen ihrer allgemeinen Geschäftsbedingungen tun könnten (so genanntes "Ausfrieren" und "Austrocknen" eines renitenten Wohngeldschuldners).

In diesem Zusammenhang erwähnten die WEG-Senate auch, dass diese Grundsätze selbst bei einer Vermietung der Schuldnerwohnung anwendbar seien, da ein Mieter gegenüber einer Gemeinschaft nicht mehr Rechte haben könne als sein Vermieter und eine Gemeinschaft auch in keinerlei Rechtsbeziehungen zum Mieter einer Eigentumswohnung stehe. Allein das OLG Köln hat seinerzeit im Fall einer gewerblichen Vermietung zu Gunsten des Gewerbemieters entschieden und eine gemeinschaftlich vorgenommene Versorgungsunterbrechung als rechtswidrig bezeichnet und der Gemeinschaft untersagt. Dieser h. R. M. im Wohnungseigentumsrecht folgte wiederholt auch der 24. Zivilsenat des KG in Berlin.

Nunmehr wird von einem anderen Senat des KG eine Anspruchsgrundlage für ein Zutrittsbegehren der Gemeinschaft in eine Mietwohnung als nicht erkennbar verneint, ebenso eine Begründung für die bisherige Auffassung infrage gestellt, dass einem Mieter einer vermieteten Eigentumswohnung keine weiter gehenden Rechte gegenüber einer Gemeinschaft zustehen sollen als dem Wohnungseigentümer selbst. Diese Problematik könne allerdings offen bleiben; zumindest ergebe sich hieraus nach Meinung des Senats ebenfalls kein Anspruch auf Duldung des Zutritts in die Mietwohnung durch den Mieter, wie dies in der vorliegenden Klage seitens der Gemeinschaft geltend gemacht wurde.

Auch Gaier hat sich jüngst in einem Vortrag/Beitrag ("Fischen 2004") gegen eine Zutrittsberechtigung in eine Mietwohnung ausgesprochen, wenn dort Vertreter der Gemeinschaft innerhalb der angemieteten Wohnung Sperrvorrichtungen für die Heiz- und Warmwasserversorgung anbringen wollten.

In dieser umstrittenen Frage zeigt sich erneut die Inkongruenz zwischen vielleicht mietrechtlich berechtigten Zutrittsverweigerungsrechten und ebenso berechtigten Ansprüchen einer Gemeinschaft gegen einen vermietenden Schuldner. Soll hier in Zukunft wirklich ein vermietender Wohngeldschuldner besser gestellt werden als ein die Wohnung selbst nutzender Schuldner? Bestätigt sich die neuerliche Auffassung des hier befassten Senats des KG in Berlin, könnte ein vermietender Wohngeldschuldner durch Mietvertragsabschlüsse Rechte einer Gemeinschaft nach § 273 BGB unschwer "umgehen" und Versorgungsunterbrechungen zumindest innerhalb seiner vermieteten Wohnung verhindern. Mietrechtlich ist allerdings meines Wissens (mit Ausnahme der erwähnten mietgerichtlichen Rechtsprechung des OLG Köln) noch nicht verbindlich entschieden, ob solche Sperrmaßnahmen durch eine Gemeinschaft dann nach wie vor durchführbar sind, wenn die Sperren – installationstechnisch durchführbar – außerhalb der Mietwohnung vorgenommen werden könnten. Zu bedenken ist hierbei natürlich auch, dass ein Mieter im Wohnungseigentumsrecht auch Mitnutzrechte gemeinschaftlicher Räume und Flächen erworben hat und diese im ideellen Anteilsverhältnis wie auch ein vermietender Miteigentümer zwar nicht in Alleinbesitz, aber in Mitbesitz zu nehmen berechtigt ist. Diese Fragen eines berechtigten oder unberechtigten Ausfrierens und Austrocknens auch zulasten eines Mieters, der ausschließlich in Vertragsbeziehungen zu seinem Vermieter steht, bedürfen m. E. nunmehr baldiger höchstrichterlicher Klärung, zumal – mir bekannt – Eigentümergemeinschaften in solchen Fällen bei Wohngeldschulden überdies bereits Kabelanschlüsse für den Fernsehempfang in bzw. vor der Wohnung des Schuldners zu "kappen" beginnen (!).