Versorgungssperre (WEMoG) / 1 Grundsätze

In der Rechtsprechung und herrschenden Lehre ist es mittlerweile anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer dann von der Versorgung mit (Warm-)Wasser und Heizenergie ausgeschlossen werden kann, wenn er mit den fälligen Hausgeldzahlungen erheblich in Rückstand ist.

Streitig ist hier allein die rechtsdogmatische Begründung. Die überwiegende Meinung steht auf dem Standpunkt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB ausüben.^[1] Andere sind der Auffassung, der Ausschluss eines säumigen Wohnungseigentümers von Versorgungsleistungen der Gemeinschaft bei erheblichen Hausgeldrückständen entspreche schlicht ordnungsmäßiger Verwaltung und könne daher mehrheitlich beschlossen werden, die Voraussetzungen eines Zurückbehaltungsrechts nach § 273 BGB seien hingegen nicht gegeben. Diese Auseinandersetzung ist für die Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung und die Gemeinschaften freilich müßig und nicht von gesteigerter Relevanz. Wichtig ist allein, dass ein säumiger Wohnungseigentümer dann, wenn er mit den Hausgeldzahlungen in erheblichem Maß in Rückstand ist, von Versorgungsleistungen seitens der Gemeinschaft ausgeschlossen bzw. abgetrennt werden kann.

Achtung

Individuelle Versorgungsverträge

Zu beachten ist natürlich, dass die Beschlussfassung über eine Versorgungssperre regelmäßig dann ins Leere läuft, wenn die Versorgungsverträge individuell mit den einzelnen Wohnungseigentümern abgeschlossen werden. Dies ist überwiegend bei der Stromversorgung, teilweise aber auch bei der Wärmelieferung der Fall. Denn ein Leistungsausschluss kann selbstverständlich nur erfolgen, wenn die Leistung Gegenstand eines Vertragsverhältnisses zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und einem Dritten ist. In vielen Fällen wird sich jedenfalls die Beschlussfassung über eine Versorgungssperre auf den Ausschluss der Belieferung mit (Kalt-)Wasser beschränken. Die Gemeinschaft ist jedenfalls nicht berechtigt, die Versorgungsleitungen zu kappen, wenn der säumige Eigentümer direkter und unmittelbarer Vertragspartner des Versorgungsunternehmens ist.

Ausnahmsweise aber kann die Versorgungssperre auch dann die Stromzufuhr erfassen, wenn der betroffene Miteigentümer zwar den Strom direkt von dem Stromversorgungsunternehmen bezieht und dieses auch ihm gegenüber direkt abrechnet, die Stromleitung, die zu der Sondereigentumseinheit des Miteigentümers führt, jedoch im Gemeinschaftseigentum steht.^[2] Dann liegt nämlich eine Leistung der Gemeinschaft darin, dass sie den Eigentümern diese Gemeinschaftsleitungen zur Verfügung stellt. Diese eigene Leistung kann die WEG gemäß § 273 BGB zurückhalten. Jedenfalls steht eine Stromleitung im Gemeinschaftseigentum, die von einem gemeinschaftlichen Zählerraum im Keller des gemeinschaftlichen Anwesens durch das Gebäude in eine Sondereigentumseinheit führt und ausschließlich der Stromversorgung dieser Sondereigentumseinheit dient.

Ein Eigentümerbeschluss über die Abtrennung von Versorgungsleitungen zur Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners ist grundsätzlich nur anfechtbar und nicht nichtig.^[3]

Achtung

Grundsätzlich Beschlusskompetenz

Die mehrheitlich beschlossene Androhung einer Versorgungssperre bei einem Rückstand i. H. v. mehr als 6 monatlichen Beitragsvorschüssen widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat grundsätzlich die Beschlusskompetenz, unabhängig vom konkreten Einzelfall, die Voraussetzungen für die Verhängung einer Versorgungssperre generell zu regeln .^[4]

Ist es zur Umsetzung des Beschlusses über die Versorgungssperre schließlich erforderlich, das Sondereigentum des säumigen Hausgeldschuldners etwa zur Installation von Absperrventilen zu betreten, so besteht eine entsprechende Berechtigung seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die auch gerichtlich durchsetzbar ist.^[5] Der Einbau von Absperrventilen zur Durchsetzung der Versorgungssperre stellt keine bauliche Veränderung i. S. d. § 20 Abs. 1 WEG dar.

[1] Vgl. u. a. BGH, Urteil v. 10.6.2005, V ZR 235/04, NZM 2005 S. 626.

[2] LG München I, Urteil v. 8.11.2010, 1 S 10608/10.

[3] BayObLG, Beschluss v. 31.3.2004, 2Z BR 224/03.

[4] KG Berlin, Beschluss v. 8.8.2005, 24 W 112/04.

[5] KG Berlin, Beschluss v. 21.5.2001, 24 W 94/01.