Versorgungssperre (WEMoG) / 4 Vermietetes Sondereigentum

Größter Streitpunkt in der Diskussion um die Versorgungssperre bei Hausgeldrückständen ist das vermietete Sondereigentum. Hier scheiden sich die Geister, ob denn auch der Mieter eines säumigen Hausgeldschuldners von den Versorgungsleitungen der Gemeinschaft abgetrennt werden kann.

Zunächst müssen selbstverständlich sämtliche Voraussetzungen gegeben sein, eine Versorgungssperre gegenüber dem Wohnungseigentümer durchsetzen zu können. Sind diese Voraussetzungen gegeben, bejahen einige Literaturstimmen die Möglichkeit des Versorgungsausschlusses auch gegenüber dem Mieter, soweit dieser ebenfalls mit Nebenkostenvorauszahlungen an den vermietenden und säumigen Wohnungseigentümer in Rückstand ist. Dieser Ansatz ist freilich reichlich unbrauchbar, da es die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wenig interessieren dürfte, wie es um die Zahlungsmoral des Mieters ihres Hausgeldschuldners bestellt ist.

Grundsätzlich ist zu beachten, dass ein Mieter in Ermangelung einer tatsächlichen Bindung zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht mehr Rechte haben kann, als sein Vermieter, der immerhin Mitglied der Gemeinschaft ist.^[1] Wenn also eine Versorgungssperre gegenüber dem Eigentümer eines Sondereigentums gerechtfertigt ist, ist diese auch gegenüber dessen Mieter durchsetzbar. Allerdings sehen andere Teile der Rechtsprechung in dem Ausschluss des Mieters von Versorgungsleistungen eine ungerechtfertigte Besitzstörung und verwehren der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Möglichkeit des Versorgungsentzugs gegenüber dem Mieter des säumigen Hausgeldschuldners.^[2] Der BGH geht allerdings davon aus, dass dem Mieter wegen einer zuvor angedrohten Versorgungssperre keine Besitzschutzansprüche gem. §§ 858 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB gegen die Gemeinschaft zustehen. Es fehlt an einer Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht, da die Versorgungsleistungen lediglich die im Besitz liegenden Gebrauchsmöglichkeiten erweitern, aber selbst nicht zum Besitz des Mieters gehören.^[3] Die Versorgung kann daher außerhalb der vermieteten Wohnung unterbrochen werden.

Sollten Absperrmaßnahmen in den Mieträumen selbst erforderlich werden, ist zwar wiederum umstritten, ob der Mieter das Betreten der Mieträume dulden muss, allerdings ist auch hier der BGH entgegen beachtlicher anderer Meinungen der Auffassung, dass eine entsprechende Duldungspflicht besteht.^[4] Stets ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Mieter eine Versorgungssperre durch Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 267 BGB abwenden kann. Dabei muss er nicht die rückständigen Hausgeldschulden seines vermietenden Wohnungseigentümers bezahlen, sondern nur die ab Androhung der Versorgungssperre laufenden Beträge in Höhe der auf seinen Verbrauch entfallenden Kosten.

Achtung

Zwangsverwaltung führt zu besserem Ergebnis

Im Regelfall ist es im Fall des vermieteten Sondereigentums auch gar nicht erforderlich, eine Versorgungssperre zu verhängen. Hier dürften Zwangsverwaltungsmaßnahmen zu wesentlich befriedigenderen Ergebnissen und vor allem zu dem erstrebten Zahlungseingang führen. Schließlich sind ja die Mieteinnahmen im Rahmen der Zwangsverwaltung zu erwirtschaften.

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 11.10.1993, 15 W 79/93.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 26.1.2006, 8 U 208/05; KG Berlin, Beschluss v. 26.1.2006, 8 U 208/05.

[3] BGH, Urteil v. 6.5.2009, XII ZR 137/07.

[4] BGH, Beschluss v. 10.8.2006, I ZB 126/05.