Verteilung von Neuverfliesungskosten nach Sanierung von Gemeinschaftseigentum

Leitsatz

Bei notwendiger Neuverfliesung im Anschluss an eine Terrassensanierung (hier: der Feuchtigkeitsschutzschicht und der Wärmedämmung) muss sich der Terrasseneigentümer grundsätzlich nicht an den Kosten der Neuverfliesung unter dem Gesichtspunkt "neu für alt" beteiligen

Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG, § 249 BGB

Kommentar

1. Müssen die Feuchtigkeitsschutzschicht und Wärmedämmung (zwingend Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG) auf einer Dachterrasse saniert und dabei der zum Sondereigentum gehörende, aus Fliesen bestehende oberste Belag der Terrasse entfernt und anschließend neue Fliesen verlegt werden, so hat sich der Eigentümer der Dachterrasse an den Kosten der Neuverfliesung nicht unter dem Gesichtspunkt "neu für alt" zu beteiligen. Voraussetzung dafür wäre u.a., dass durch die neuen Fliesen eine messbare Vermögensmehrung eingetreten wäre, dass also die Wohnung des Dachterrasseneigentümers durch die Erneuerung der Fliesen eine sich wirtschaftlich auswirkende Wertsteigerung erfahren hätte (vgl. Palandt/Heinrichs BGB, 57. Auflage, Vorbemerkung vor § 249 Rn. 146; OLG Koblenz, NJW-RR 1990, 149). Dies war vorliegend nicht der Fall. Im Hinblick auf die lange Lebensdauer von Fliesen wurden auch nicht etwa notwendige Aufwendungen für Ersatz erspart.

In diesem Verfahren gab es auch keinen ersichtlichen oder schlüssigen Vortrag, dass die Mängel der Abdichtungsebene der Dachterrasse auf ein schuldhaftes Verhalten des Terrasseneigentümers zurückzuführen seien.

2. Auch außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert III. Instanz von DM 6.184,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 19.03.1998, 2Z BR 18/98)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Diese in der Praxis häufig diskutierte Frage wurde nun offensichtlich erstmals wohnungseigentumsrechtlich in vorgenanntem Sinne entschieden. Ein einzelner Balkon- oder Terrasseneigentümer besitzt also Anspruch gegen die Gemeinschaft, nach sondereigentumszerstörerischer Sanierung von Bauteilen des Gemeinschaftseigentums sein Sondereigentum wieder im bisherigen Zustand hergestellt zu erhalten; die Anspruchsberechtigung ergibt sich hier bekanntlich aus § 14 Nr. 4 WEG. Sind die bisherigen, im Sondereigentum stehenden Fliesen eines Oberflächenbelags auf dem Markt nicht mehr erhältlich, besteht damit m.E. Anspruch auf Ersatzleistung in etwa wertgleicher Ausführung zum früher vorhandenen Oberflächenbelag. Hier sollten dann vor Ausführung separate Absprachen mit dem betreffenden Sondereigentümer erfolgen, u.U. auch über anteilige Aufpreiszahlungen bei einer etwa objektiv wertbesseren (anderen), vom Sondereigentümer erwünschten Neuverfliesung. Auch Bereicherungsausgleiche ("aufgedrängte Bereicherung") können seitens der Gemeinschaft vom Sondereigentümer grds. nicht gefordert werden. Die Gesamtsanierungskosten hat deshalb die Gemeinschaft zu tragen (mangels abweichender Vereinbarungen in einer Gemeinschaftsordnung, mangels bestandskräftiger anderweitiger Beschlussfassung oder mangels separater Einzelabsprachen mit dem betreffenden Eigentümer), damit auch der betroffene Sondereigentümer nur mit seinem Anteil nach gesetzlicher oder vereinbarter Kostenverteilung.