Verträge: Wer sucht den Vertragspartner aus? / 4 Die Entscheidung

Die Berufung hat keinen Erfolg! K stehe gegen B ein Herausgabeanspruch nach §§ 675, 667 BGB zu wegen nicht bestimmungsgemäßer Verwendung von Mitteln der K. In der Zahlung von 36.300,83 EUR an die Unternehmergesellschaft liege eine nicht bestimmungsgemäße Verwendung. Der B sei nicht berechtigt gewesen, die Unternehmergesellschaft mit der Erneuerung der Eingangstüren und der Briefkastenanlagen zu beauftragen. Ein Verwalter sei an die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gebunden, und zwar insbesondere auch dann, wenn ihm die beschlossenen Maßnahmen unzweckmäßig oder, wie hier, zu teuer vorkommen. Die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen durch den Verwalter ohne entweder vorhergehenden oder im Ausnahmefall genehmigenden Beschluss der Wohnungseigentümer verbiete sich daher ebenso wie eine Abweichung von einem von den Wohnungseigentümern gefassten Ausführungsbeschluss.

Auch der Einwand, K habe letztlich das erhalten, was beschlossen worden sei, überzeuge nicht. Die Wohnungseigentümer hätten sich ausdrücklich dafür entschieden, die Arbeiten durch die X-GmbH, ein aus ihrer Sicht bewährtes ortsansässiges Fachunternehmen, ausführen zu lassen. Die Würdigung des AG, B stehe kein zur Aufrechnung berechtigender bereicherungsrechtlicher Gegenanspruch in Form eines Wertersatzanspruchs zu, begegne ebenfalls keinen Bedenken. Nach der BGH-Rechtsprechung stehe einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Erhaltungsmaßnahmen durchführe, weder ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag noch ein bereicherungsrechtlicher Ersatzanspruch zu. Diese Grundsätze würden auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer zum Verwalter gelten.

Hinweis

1. Die Entscheidung ist zum Vor-Reformrecht ergangen. Tatsächlich hat sich aber nicht so viel geändert. Zum einen ist der Verwalter auch im neuen Recht selbstverständlich an Entscheidungen der Wohnungseigentümer gebunden und nicht berechtigt, eigenmächtig ein anderes Unternehmen auszuwählen, das der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Werkleistungen erbringen soll. Und zum anderen ist der Verwalter nicht berechtigt, Verträge, die zu erheblichen Verpflichtungen führen, eigenständig zu schließen.
2. Darf der Verwalter im Einzelfall die Entscheidung treffen, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Dritten einen Vertrag schließt, muss er wie die Wohnungseigentümer vorgehen, wenn diese eine Entscheidung treffen. Grundsätzlich muss daher auch der Verwalter den Markt sichten und anhand von Angeboten überprüfen, welches Unternehmen für eine bestimmte Leistung am besten geeignet ist. Insoweit spielt es eine Rolle, ob ein Werkunternehmer eine Unternehmergesellschaft ist. Denn diese ist nicht ausreichend kapitalisiert und wird sich im Fall einer mangelhaften Werkleistung – wie im Fall – in die Insolvenz flüchten.
3. Eine deutliche Warnung an Verwalter ist die Ansicht, er habe keinen Bereicherungsanspruch. Hier heißt es also: lieber zweimal fragen.