Vertretung in der Eigentümerversammlung (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich und grundsätzlich für Außenstehende nicht zugänglich. Ob und unter welchen Umständen Wohnungseigentümer sich durch andere Personen vertreten lassen können, ergibt sich zunächst aus der Teilungserklärung.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

OLG Celle, Beschluss v. 18.12.1957, 4 Wx 42/57: Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und die Ausübung des Stimmrechts sind keine höchstpersönlichen Angelegenheiten und können deshalb auch von einem Vertreter ausgeübt werden.

BGH, Beschluss v. 29.1.1993, V ZB 24/92: Im konkreten Einzelfall hängt die Möglichkeit einer Vertretung bzw. Erteilung einer Stimmrechtsvollmacht aber zunächst davon ab, ob dieser Grundsatz durch eine Regelung in der Teilungserklärung oder einer späteren Vereinbarung eingeschränkt wurde. Eine solche Beschränkung der Vertretungsmöglichkeiten auf einen bestimmten Personenkreis – z. B. Ehegatten, Kinder, andere Eigentümer und den Verwalter – wird überwiegend anerkannt.

AG Schöneberg, Urteil v. 17.3.2016, 771 C 64/15: Ist ein Rechtsanwalt im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung anwesend, der gegen die Interessen eines einzelnen Wohnungseigentümers tätig wird, so wird man dem Eigentümer, gegen den die Beratung gerichtet ist, die Begleitung durch einen eigenen Rechtsanwalt zugestehen müssen. Es verstößt gegen das Fairnessgebot und das gemeinschaftliche Rücksichtnahmegebot, wenn nur eine Seite anwaltlich beraten wird.

AG Charlottenburg, Urteil v. 24.6.2016, 73 C 17/16: Kann sich ein Wohnungseigentümer nach einer Vertretungsbeschränkung in der Gemeinschaftsordnung lediglich durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer vertreten lassen, ist eine Vertretung durch alle anderen Personen ausgeschlossen, da die Regelung ansonsten keinen Sinn macht. Eine derartige Beschränkung der Vertretungsmöglichkeit ist vom berechtigten Interesse der Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft an einer Begrenzung der möglichen Teilnehmer an einer Versammlung getragen und daher zulässig. Der Kreis der vertretungsberechtigten Personen ist auch nicht auf die Angehörigen der rechts- und steuerberatenden Berufe ausgedehnt.

LG Köln, Urteil v. 7.7.2016, 29 S 180/15: Der Verwalter kann nicht als Vertreter von Wohnungseigentümern über seine Abberufung abstimmen, wenn die Stimmrechtsvollmacht nicht weisungsgebunden ist.

AG Bremen-Blumenthal, Urteil v. 2.9.2016, 44 C 2028/15: Das Fehlen von Vollmachten vertretener Wohnungseigentümer muss in der Eigentümerversammlung vor der Abstimmung und Beschlussverkündung gerügt werden.

LG Hamburg, Urteil v. 21.9.2016, 318 S 51/16: Die Gemeinschaftsordnung kann wirksam regeln, dass sich ein Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung nur durch seinen Ehegatten, einen Familienangehörigen oder einen anderen Wohnungseigentümer vertreten lassen kann.

AG Hannover, Urteil v. 17.2.2017, 482 C 11327/16: Bei einem ständigen persönlichen Erschwernis – etwa Schwerhörigkeit – eines Wohnungseigentümers ist die Teilnahme eines Rechtsanwalts als Begleitperson an der Versammlung auch dann zuzulassen, wenn die Gemeinschaftsordnung eine qualifizierte Vertretungsregelung enthält. Eine beliebige andere Person ist hingegen zur Begleitung des Wohnungseigentümers nicht berechtigt.

LG Lüneburg, Urteil v. 22.9.2017, 9 S 19/17: Es genügt nicht, dass Stimmrechts- bzw. Vertretungsvollmachten körperlich existieren. Sie müssen in der Wohnungseigentümerversammlung auf Verlangen auch vorgelegt werden können.

BGH, Urteil v. 28.6.2019, V ZR 250/18: Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Versammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Eine solche Vertretungsklausel ist ferner regelmäßig ergänzend dahin auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Versammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung des Wohnungseigentums zuständig ist.

Die häufigsten Fallen

1. Eigentümerversammlung ist nicht für jedermann zugänglich

   Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich und grundsätzlich für Außenstehende nicht zugänglich. Hinsichtlich Ausnahmen und möglichen Vertretungsregelungen ist als Erstes die Teilungserklärung zu prüfen.

   Gibt die Teilungserklärung keine Bestimmung vor, gelten die allgemeinen Regeln zur Vertretung.

2. Stimmberechtigung des Vertretenen

   Das Stimmrecht kann nur vom Wohnungseigentümer auf einen Vertreter übertragen werden. Dieser muss das Stimmrecht ausüben dürfen. Unterliegt der Wohnungseigentümer einem Stimmrechtsverbot (§ 25 Abs. 4 WEG), darf auch sein Vertreter das Stimmrecht nicht ausüben.

1 Grundsätze

Teilnahmeberechti...