VERTRETUNGSMACHT DES VERWALTERS - Umfang bei Ermächtigung zum Hausgeldinkasso

Leitsatz

Ist der Verwalter nach dem Verwaltervertrag (nur) befugt, Wohngeldzahlungen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung gerichtlich geltend zu machen, so schränkt dies nicht seine Vertretungsmacht hinsichtlich der Geltendmachung von Sonderumlagen oder mit der Wohngeldeinziehung zusammenhängenden Anwaltskosten im Außenverhältnis ein, sondern begrenzt insoweit lediglich die Befugnis des Verwalters im Innenverhältnis.

Fakten:

Vorliegend hatte der Verwalter ohne entsprechende Beschlussfassung der Gemeinschaft einen Rechtsanwalt damit beauftragt, rückständige Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage sowie die hiermit zusammenhängenden Rechtsverfolgungskosten gegenüber einem Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu machen. Im Verwaltervertrag war der Verwalter hingegen nur ermächtigt, ohne vorherigen Beschluss Hausgeldrückstände gegenüber Wohnungseigentümern gerichtlich geltend zu machen. Der betroffene Wohnungseigentümer machte nunmehr geltend, der Verwalter sei zur Einleitung des Verfahrens gegen ihn gar nicht ermächtigt gewesen. Dem konnten die Richter freilich nicht folgen. Ob jedenfalls die Ermächtigung des Verwalters im Verwaltervertrag auch im weiteren Sinn dahin zu verstehen sein könnte, dass auch etwa Sonderumlagen oder mit der Wohngeldeinziehung zusammenhängende Anwaltskosten hierunter zu fassen sind, konnten die Richter dabei offen lassen. Jedenfalls schränkt das Zustimmungserfordernis aus dem Verwaltervertrag nicht die Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis ein, sondern begrenzt lediglich dessen Befugnis im Innenverhältnis, mit der Folge einer eventuellen Schadensersatzpflicht des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.11.2007, I-3 Wx 58/07

Fazit:

Gesetzlich ist der Verwalter lediglich zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Wohnungseigentümer in gegen diese gerichtete Passivverfahren ermächtigt. Eine entsprechende gesetzliche Legitimation auch für Aktivprozesse besteht nicht. Freilich kann der Verwalter im Verwaltervertrag oder aufgrund entsprechender Verwaltervollmacht auch mit der eigenständigen Vertretung und Prozessführung in Aktivverfahren ermächtigt werden. Soweit eine entsprechende Ermächtigung auch nicht im Verwaltervertrag oder einer Verwaltervollmacht enthalten ist, darf der Verwalter zwar im Innenverhältnis gegenüber der Eigentümergemeinschaft als seiner Vertragspartnerin nicht entsprechend tätig werden. Führt er also ohne entsprechende Ermächtigung gleichwohl Aktivverfahren für die Gemeinschaft, bleiben seine Handlungen im Außenverhältnis gleichwohl wirksam. Da er jedoch als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt hat, kann er sich der Gemeinschaft gegenüber schadensersatzpflichtig machen.