Vertretungsmacht des Verwalters

1 Leitsatz

Wird der (gegebenenfalls faktische) Verwalter durch einen Beschluss ermächtigt, spielt es für die Wirksamkeit von Verträgen, die diese Person abgeschlossen hat, keine Rolle, wenn der Ermächtigungsbeschluss später für ungültig erklärt wird.

2 Normenkette

§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG

Sachverhalt

Verwalter V beauftragt einen Werkunternehmer mit Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum. Der Werkunternehmer K verlangt später von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B Restwerklohn. Fraglich ist, ob ihn ein Vertrag mit V oder B verbindet.

2.1 Die Entscheidung

Das LG meint, K und B seien durch einen Vertrag verbunden. V habe seine auf den Abschluss des Werkvertrags gerichteten Erklärungen aus der verständigen Sicht des K (§§ 133, 157 BGB) im Namen der B und nicht im eigenen Namen abgegeben. Zwar seien die Vertragsgespräche zwischen K und V geführt worden. Ferner sei K's Angebot an V adressiert und von diesem – ohne Verwendung eines Vertretungszusatzes – gegengezeichnet worden. Und auch die Abschlagsrechnung sei an V gerichtet gewesen. Erstmals im Auftragsschreiben des V sei B als Auftraggeberin und Rechnungsempfängerin ausgewiesen worden. Gleichwohl bestehe kein Zweifel daran, dass V im Rahmen der Auftragserteilung offenkundig nicht im eigenen Namen, sondern für B aufgetreten sei. Im Fall eines Verwalters sei nämlich im Zweifel davon auszugehen, dass dieser bei der Vergabe von Reparaturarbeiten im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auftrete. Dies gelte auch dann, wenn diese überhaupt nicht genannt werde.

Hinweis

1. Der Fall handelt im alten Recht. Dort musste untersucht werden, ob der Verwalter für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Vertretungsmacht hat, wenn er für diese einen Vertrag schloss. Ferner musste gefragt werden, was gilt, wenn der entsprechende Ermächtigungsbeschluss später von einem Gericht für ungültig erklärt wurde. Im geltenden Recht spielen diese Rechtsfragen keine Rolle. Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG ist der Verwalter grundsätzlich befugt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vertreten und bedarf keines Ermächtigungsbeschlusses.

2. Etwas anderes gilt einerseits für Grundstückskaufverträge. Soll der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags vertreten, ist er wegen § 9b Abs. 1 WEG gesetzlich nicht zur Vertretung ermächtigt. Unter dem Begriff "Grundstückskaufvertrag" sind alle Verträge zu verstehen, die einem Erwerb oder der Veräußerung von Grundstückseigentum gleichkommen, wie Erwerb oder Veräußerung von Wohn- und Teileigentum oder eines Erbbaurechtes. Die Einschränkung der Vertretungsmacht gilt nur für den Abschluss des Vertrags, nicht aber für Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung; auch sonstige dingliche Rechtsgeschäfte sind von der Beschränkung nicht betroffen. Für den Abschluss eines solchen Vertrags bedarf der Verwalter eines nicht beurkundungsbedürftigen Beschlusses, mit dem er Vertretungsmacht für den Erwerbsvorgang erhält. Damit bedarf es inhaltlich zweier Beschlüsse, nämlich einer Beschlussfassung gem. § 19 Abs. 1 WEG, mit der die Wohnungseigentümer den Erwerb oder die Veräußerung beschließen, und eines Beschlusses über eine diesbezügliche Vertretungsmacht des Verwalters gem. § 9b Abs. 1 WEG (Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, § 9b Rn. 7).

   Muster: Mehrheitsbeschluss für einen Grundstückskaufvertrag

   1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer soll zu einem Preis von ____ EUR folgendes Grundstück kaufen: ___ (genaue Nennung des Grundstücks, etwa unter Angabe der Adresse). Maßgeblich ist allein das Angebot vom ___, Anlage 1 zu diesem Beschluss.
   2. Die Mittel für den Kauf werden durch eine Sonderumlage aufgebracht. Auf die Wohnungseigentümer entfallen folgende Beträge in EUR, die am ___ fällig sind: ___ (Tabelle).
   3. Der Verwalter wird ermächtigt, sämtliche für den Kauf des in Ziffer 1 genannten Grundstücks erforderlichen Erklärungen namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ___ (genaue Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks) abzugeben, nachdem die Wohnungseigentümer ihre Verbindlichkeiten gemäß Ziffer 2 erfüllt haben.

   Abstimmungsergebnis:

   Ja-Stimmen: ___

   Nein-Stimmen: ___

   Enthaltungen: ___

   Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

   ____

   Der Beschlussantrag wurde angenommen/abgelehnt.

3. Etwas anderes gilt andererseits für Darlehensverträge. Insoweit gelten die vorstehenden Hinweise zum Grundstückskaufvertrag entsprechend. Nach dem Wortlaut von § 9b Abs. 1 WEG bedarf der Abschluss jeder Art von Darlehensverträgen durch den Verwalter eines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer können einen solchen Ermächtigungsbeschluss für den Einzelfall, aber auch grundsätzlich generell für die Zukunft, für den jeweils bestellten oder für alle Verwalter fassen. Da bereits die Überziehung eines Bankkontos einen Darlehensvertrag darstellt (§ 504 BGB), ist die Einrichtung eines Kontos für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Kontokorrentrahmen durch den Verwalter nur wirksam, wenn ein entsprechender Ermächtigungsbeschluss vorliegt (Hüge...