Verwalter: Amtsniederlegung

1 Leitsatz

Der Verwalter kann sein Amt gegenüber jedem Wohnungseigentümer niederlegen.

2 Normenkette

§§ 26 Abs. 1, 27 Abs. 3 Satz 1, Satz 2 WEG a. F.

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K klagt gegen Wohnungseigentümer B auf die Einberufung einer Versammlung, in der B abberufen werden soll. B erklärt schriftlich "sofortigen Rücktritt aus der Hausverwalterstellung". K erklärt den Rechtsstreit daher für erledigt. Da sich B dieser Erklärung nicht anschließt, beantragt K festzustellen, dass sich der Rechtsstreit erledigt hat. Das AG weist diese Klage ab. B sei seiner Ansicht nach nicht Verwalter gewesen und habe daher nicht abberufen werden können. Hiergegen richtet sich die Berufung der K.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Ob B Verwalter gewesen sei, könne offenbleiben. Die Erledigung sei jedenfalls bereits vor Klagezustellung eingetreten und der Rechtsstreit habe sich daher nicht i. S. d. Gesetzes erledigt. In dem Schreiben des B sei nämlich die von K begehrte Amtsniederlegung zu sehen, sodass das Rechtschutzbedürfnis für eine Klage auf Einberufung einer Versammlung zur Abberufung des B entfallen gewesen sei. Die Amtsniederlegung sei auch wirksam gewesen. Die Versammlung sei der Ort der Willensbildung der Eigentümer. Sie sei aber kein Organ, welches nach außen Erklärungen abgebe oder entgegennehme. Dafür brauche es eine vertretungsberechtigte (natürliche) Person. Vertretungsberechtigt sei im Regelfall der Verwalter. Fehle er oder sei er von der Vertretung ausgeschlossen, würden alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten (§ 27 Abs. 3 Satz 2 WEG a. F.). Im Falle der Passivvertretung sei insoweit anerkannt, dass eine Willenserklärung nicht gegenüber allen Eigentümern erfolgen müsse, sondern ein Zugang an einen Wohnungseigentümer ausreiche.

Hinweis

1. Im geltenden Recht ist der Verwalter nur noch Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Erklärung des Verwalters, sein Amt niederzulegen, ist daher jedenfalls jetzt nur noch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erklären. Auch jetzt bedarf es – wie die Kammer zu Recht ausführt – eines Vertreters: Nach § 9b Abs. 2 WEG wird sie durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Gibt es sowohl einen Beirat als auch einen Ermächtigten, kann sich der Verwalter einen Vertreter aussuchen.
2. Der Verwalter hat auch jetzt jederzeit die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen, ohne dass es dafür besonderer Voraussetzungen bedürfte (Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, § 26 Rz. 20). Damit ist die Amtsstellung beendet. Wird die Niederlegung zur Unzeit erklärt (§ 671 Abs. 2 BGB), berührt dies die Wirksamkeit nicht, löst aber gegebenenfalls Schadensersatzansprüche aus.
3. Durch die Niederlegung endet der Verwaltervertrag nicht. Es dürfte aber § 26 Abs. 3 WEG entsprechend anwendbar sein. Der Verwaltervertrag endet damit spätestens 1/2 Jahr nach der Niederlegung.

5 Entscheidung

LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 31.8.2020, 2-13 S 87/19