Verwalter: Aufwendungs- und Bereicherungsansprüche für E ... / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es einerseits um die Frage, ob eine Verwaltung befugt ist, den Willen der Wohnungseigentümer zu ignorieren. Andererseits und vorrangig geht es um das Problem, ob eine Verwaltung von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ersatz verlangen kann, wenn sie eigenmächtig gehandelt hat. Dies bejaht der BGH.

Bindung an Beschlüsse

Fassen die Wohnungseigentümer einen Beschluss, sind diese selbst, aber auch die Verwaltung an ihn gebunden. Muss ein Beschluss "durchgeführt" werden, muss beispielsweise ein Vertrag namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen werden, ist diese Durchführung eine Aufgabe der Verwaltung. Die Verwaltung muss jeden nicht für ungültig erklärten Beschluss, aber auch jede wirksame Vereinbarung zeitnah, in der Regel sogar unverzüglich, durchführen. Die Verwaltung ist nicht befugt, einer Entscheidung der Wohnungseigentümer ihr eigenes Ermessen entgegenzustellen. Dies gilt selbst dann, wenn die Entscheidung der Verwaltung oder sogar "jedermann" als "falsch" erscheint. Haben sich die Wohnungseigentümer – wie im Fall – für ein bestimmtes Vertragsangebot ausgesprochen, ist die Verwaltung im Innenverhältnis also nicht befugt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein anderes Angebot anzunehmen, weil ihr dieses beispielsweise vorteilhafter erscheint. Die Verwaltung hat nur die Aufgabe, die Wohnungseigentümer zu beraten und zu informieren. Es ist nicht ihre Aufgabe, die Wohnungseigentümer zu bevormunden.

Genehmigungen

Hat die Verwaltung namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vertrag geschlossen, den die Wohnungseigentümer erkennbar nicht wollten, besteht die Möglichkeit, dass die Wohnungseigentümer dem Tun der Verwaltung nachträglich zustimmen. Eine solche nachträgliche Zustimmung nennt man "Genehmigung". Jede verantwortungsvolle Verwaltung sollte die Wohnungseigentümer um eine solche Genehmigung bitten, wenn sie versehentlich einen Vertrag gegen den Willen der Wohnungseigentümer geschlossen hat. Die Verwaltung sollte dabei die Gründe für ihr Handeln offenbaren. Handelt die Verwaltung anders und fällt es beispielsweise den Verwaltungsbeiräten später auf, dass die Verwaltung den Willen der Wohnungseigentümer missachtet hat, kann ihr das leicht auf die Füße fallen. Das galt schon immer – im neuen Recht aber noch mehr, da die Abberufung des Verwalters keines wichtigen Grundes mehr bedarf!

Erlaubte Vertragsschlüsse

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist die Verwaltung berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Welche Maßnahmen diese Anforderungen erfüllen, sollte in jeder Wohnungseigentumsanlage nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen werden.