Verwalter: Bestellung und Verwaltervertrag

1 Leitsatz

Es entspricht keiner ordnungsmäßigen Verwaltung, einen Verwalter zu bestellen, ohne zugleich die vertraglich geschuldete Vergütung und die Dauer des Verwaltervertrags zu regeln.

2 Normenkette

§ 26 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer bestellen im August 2020 V zum neuen Verwalter. Regelungen zum Verwaltervertrag treffen sie nicht. Wohnungseigentümer K geht daher gegen den Bestellungsbeschluss vor.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Es widerspreche nach überwiegender Ansicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, den Verwalter zu bestellen, ohne zugleich die vertraglich geschuldete Vergütung und die Dauer des Verwaltervertrags zu regeln. Es sei daher im Grundsatz erforderlich, dass die Wohnungseigentümer in derselben Versammlung, in der der Verwalter bestellt werde, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen regelten. Hiervon könne nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden. Zu den Eckpunkten des Verwaltervertrags, die bei der Bestellung in wesentlichen Umrissen geregelt werden bzw. bekannt sein müssen, gehörten Laufzeit und Vergütung. Zwar beruhe die Rechtsprechung auf dem alten Recht. Im aktuellen Recht könne ein Verwalter jederzeit abberufen werden. Der Verwaltervertrag ende dann spätestens nach 6 Monaten. Im Fall gehe es aber um einen Altbeschluss.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob ein Bestellungsbeschluss nach § 26 Abs. 1 WEG einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, obwohl die Eckpunkte eines Verwaltervertrags nicht klar sind.

Voraussetzungen von Verwalterbestellung

Der BGH hat im Februar 2015 für die Praxis geklärt, dass die Bestellung des Verwalters grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn in derselben Versammlung, in der die Bestellung bestimmt wird, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden (hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden).

Dem schließt sich das LG für die Lage vor dem 1.12.2020 an. Was im aktuellen Recht gilt, ist tatsächlich neu zu denken. Es spricht aber wenig dafür, dass sich etwas ändert. Vielmehr ist anzunehmen, dass es zur Frage, ob ein Bestellungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, weiterhin darauf ankommt, zu welchen Konditionen eine Verwaltung arbeiten will: Wer will schon die Katze im Sack kaufen?

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Jede Verwaltung sollte derzeit darauf hinwirken, dass die Wohnungseigentümer einen Bestellungsbeschluss nach § 26 Abs. 1 WEG nur in Kenntnis der Inhalte eines abzuschließenden Verwaltervertrags fassen. Zwar ist die BGH-Rechtsprechung, wonach die Bestellung des Verwalters grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn in derselben Versammlung, in der die Bestellung bestimmt wird, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden, angesichts des neuen Rechts zu überprüfen und womöglich zu revidieren. Darauf kann aber eher nicht gesetzt werden.

6 Entscheidung

LG Rostock, Urteil v. 29.9.2023, 1 S 132/22