Verwalter: Bestellung

Leitsatz

Wohnungseigentümer sind dem Grunde nach gehalten, sich vor der Bestellung eines Verwalters Gewissheit darüber zu verschaffen, ob er finanziell zuverlässig ist.

Normenkette

WEG § 26 Abs. 1

Das Problem

Die X-UG (haftungsbeschränkt) – die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage – stockt ihr Kapital auf und nennt sich jetzt X-GmbH. Die Wohnungseigentümer bestellen die X-GmbH Ende 2015 und während eines Verfahrens gegen den Beschluss, die X-UG zur Verwalterin zu bestellen, zur neuen Verwalterin und erlauben der X-GmbH sich die noch der X-UG zustehende Vergütung dem Verwaltungsvermögen zu entnehmen. Gegen diese Beschlüsse geht Wohnungseigentümer K vor.

Die Entscheidung

Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklagen

Der Klage fehle es nicht an einem Rechtsschutzbedürfnis. Zwar handele es sich bei den Beschlüssen rechtlich lediglich um deklaratorische Beschlüsse. Diese hätten nämlich den Rechtszustand herbeiführen sollen, der ohnehin bestehe. Denn bei der "Umwandlung„ einer UG in einer GmbH handele es nicht um eine Frage der Rechtsnachfolgerschaft. Insoweit liege keine Umwandlung im Rechtssinne vor. Vielmehr werde eine UG durch Erhöhung des Stammkapitals ipso iure zur „normalen" GmbH. Insoweit bleibe die Gesellschaft identisch. Die UG sei keine eigene Gesellschaftsform, sondern lediglich eine von der Geltung bestimmter GmbH-Vorschriften befreite GmbH. Gleichwohl werde nach außen durch die Beschlüsse zumindest der Anschein einer Neubestellung gesetzt, sodass aus Gründen der Rechtssicherheit auch insoweit ein Rechtsschutzbedürfnis zu bejahen sei.

Bestellung der X-GmbH

Der Beschluss, die X-GmbH zu bestellen, entspreche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung.

1. Der Mangel der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung der X-UG, der von der Kammer rechtskräftig für ungültig erklärt worden sei (Hinweis auf LG Dortmund v. 16.2.2016, 1 S 386/15), schlage durch. Soweit dem jetzigen Beschluss lediglich eine deklaratorische Funktion zugestanden werde, ergebe sich dies bereits aus dem fehlenden eigenen Regelungsgehalt. Insoweit schlage die Ungültigkeitserklärung durch, da mangels wirksamer Verwalterbestellung der X-UG ein Übergang der Verwalterstellung auf die X-GmbH nicht stattgefunden habe.
2. Sei in dem Beschluss hingegen eine Abberufung der X-UG und eine Bestellung der X-GmbH zu sehen, hätten die Wohnungseigentümer diese Entscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen – was einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspreche.
3. Die Kammer bleibe insoweit bei ihrer Rechtsprechung (Hinweis auf LG Dortmund v. 16.2.2016, 1 S 386/15). Die Kammer habe bereits auf der Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes festgehalten, dass die Wohnungseigentümer dem Grunde nach gehalten seien, sich vor der Bestellung eines Verwalters Gewissheit darüber zu verschaffen, ob das als Verwalter in Aussicht genommene Unternehmen diesen inhaltlichen Anforderungen genüge.
4. Hiermit habe die Kammer zwar keine generelle Pflicht der Wohnungseigentümer begründet, vor Bestellung eines Verwalters in allen Fällen zwingend Bonitätsnachweise einzuholen. Jedoch seien die Grenzen des den Wohnungseigentümern bei der Verwalterbestellung zustehenden Beurteilungsspielraums überschritten, wenn bei objektiver Betrachtung begründeter Anlass bestehe, die Bonität des zu bestellenden Verwalters zu prüfen. Soweit das Amtsgericht im Fall den Beurteilungsspielraum als nicht überschritten angesehen habe, da es die Rüge der fehlenden finanziellen Ausstattung als "Behauptung ins Blaue" bewertet habe, folge die Kammer dieser Auffassung ausdrücklich nicht. Einleitend weise die Kammer zunächst darauf hin, dass insoweit auf den Zeitpunkt des Bestellungsbeschlusses abzustellen sei. Soweit in diesem Zeitpunkt keinerlei Anhaltspunkte für eine fehlende finanzielle Ausgestaltung vorgelegen haben – etwa weil es sich um ein bekanntes, alteingesessenes Unternehmen gehandelt habe – werde ein Überschreiten des Beurteilungsspielraums nicht anzunehmen sein. Entscheidend sei aber in allen Fällen, dass sich die Wohnungseigentümer bewusst seien, dass die ausreichende finanzielle Ausstattung eine Tatsachengrundlage für den zu treffenden Bestellungsbeschluss bilde.
5. Bei der Betrachtung, ob berechtigte Zweifel bestehen, habe das Amtsgericht jedoch die Voraussetzungen für die Annahme von Zweifeln, die zu einer Nachforschungspflicht führen, zu hoch angesetzt. Es habe unbeachtet gelassen, dass Wohnungseigentümer zunächst keinen Einblick in die finanzielle Ausstattung einer Person, die sich als Verwalter bewirbt, hätten. Anknüpfungspunkt für die Zweifel könnten daher nur äußerlich leicht feststellbare Eigenschaften des Verwalters sein – wie etwa die Rechtsform, die Dauer und der Umfang der Marktpräsens oder die Vorlage von Versicherungsnachweisen. Diese Umstände müsse die gerichtliche Feststellung, ob im entscheidungserheblichen Zeitpunkt berechtigte Zweifel bestanden, berücksichtigen.
6. Die vom Amtsgericht aufgestellten Vorgaben würden dazu führen, dass Wohnungseigentümern in kaum einem Fal...