Verwalter haftet nicht bei verstopften Regenwasser-Rohren

Leitsatz

Der Wohnungseigentumsverwalter ist nicht verpflichtet, für eine regelmäßige Wartung von Regenwasser-Fallrohren (unter öffnung von Revisionsklappen) zu sorgen, und damit nicht ersatzpflichtig für unvorhergesehene Wasserschäden in den Wohnungen.

Sachverhalt

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage sah sich in diesem Verfahren Schadensersatzansprüchen eines Wohnungseigentümers wegen eines Wasserschadens in dessen Sondereigentum ausgesetzt. Zu dem Wasserschaden kam es aufgrund eines verstopften Regenfallrohrs, in dem sich das Regenwasser rückstaute. Der geschädigte Wohnungseigentümer vertrat nun den Standpunkt, der Verwalter wäre verpflichtet gewesen, das Regenrohr regelmäßig auf etwaige Verstopfungen hin zu untersuchen. Dieser wiederum bestreitete eine derartige Verpflichtung und war weiter der Auffassung, die Verstopfung wäre durch die starken Regenfälle am Schadenstag entstanden.

Entscheidung

Der Verwalter konnte für diesen Wasserschaden nicht verantwortlich gemacht werden, ihn traf insoweit keine Pflichtverletzung.

Die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer selbst. Ohne Einschränkung im Umfang ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gleichermaßen berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Der Verwalter hat hierbei insbesondere Mängel festzustellen und diese der Gemeinschaft zur Beschlußfassung über etwaige Abhilfemaßnahmen zu unterbreiten. Die Anforderungen an den Verwalter hinsichtlich der Mängelfeststellung dürfen dabei aber nicht überspannt werden. Er ist in erster Linie für die wirtschaftlichen Belange der Gemeinschaft zuständig, aber eben kein technischer Sachverständiger. Insbesondere schuldet der Verwalter nicht die handwerkliche Vornahme der Reparatur, sondern nur die Mitwirkung bei den erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören auch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen zur Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands. In diesem Zusammenhang ist aber zu unterscheiden: Bei Instandsetzungsmaßnahmen ist der verkehrsüblich erforderliche Umfang noch verhältnismäßig einfach festzustellen, bei vorbeugenden Pflegemaßnahmen sieht dies jedoch anders aus. Denn hier stellt sich die Kostenfrage, ob und inwieweit sich vorbeugende Wartungsarbeiten lohnen oder nicht etwa fällig werdende Reparaturen auf Dauer billiger kommen.

Die Richter stellten jedenfalls klar, daß eine Pflicht des Verwalters, ohne besonderen Anlaß für eine regelmäßige Wartung der Regenwasser-Fallrohre zu sorgen, nicht besteht. Denn bei bauordnungsgemäßer Anlage der Fallrohre kann im Fall einer Verstopfung schlimmstenfalls die Regenrinne überlaufen, womit es zu einer Beeinträchtigung der Fassade kommen kann. Würde in einem solchen Fall ein überlaufen der Regenrinnen zu beobachten sein, gäbe dies selbstverständlich Anlaß, entsprechende Rohrreinigungsarbeiten in Auftrag zu geben. Daß es im vorliegenden Sachverhalt nun gleich zu schwerwiegenden Wasserschäden im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers gekommen war, konnte dem Verwalter nicht angelastet werden.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 19.10.1998, 24 W 4300/98

Fazit:

Eine Rechtspflicht des Verwalters zur überprüfung der Regen-Fallrohre besteht nach den Grundsätzen dieser Entscheidung also nicht. Gleiches gilt aber auch für Abwasserleitungen, bei denen im Fall der Verstopfung die Verschmutzungsgefahr für die Etagenwohnungen ungleich größer ist. Auch hier ist eine Rohrreinigung ohne besonderen Anlaß rechtlich nicht geboten.