Verwalter hat bei Instandsetzungsmaßnahmen Gestaltungsspielraum

Leitsatz

Der Verwalter hat bei der Durchführung von Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums auf eine baulich und fachlich einwandfreie Lösung zu achten, gleiches gilt für die Wirtschaftlichkeit. Hierbei ist er jedoch nicht gezwungen, vor Durchführung einer jeden Maßnahme drei Angebote von Fachfirmen einzuholen. Ihm steht insoweit vielmehr ein der gerichtlichen Kontrolle nur eingeschränkt zugänglicher Gestaltungsspielraum zu.

Sachverhalt

In Bereichen des Gemeinschaftseigentums einer Wohneigentumsanlage wurden Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich - ein entsprechender Beschluß wurde auf einer Eigentümerversammlung gefaßt. Der Verwalter beauftragte daraufhin eine Fachfirma mit den Ausbesserungen. Im nachhinein stellten sich Mängel der Arbeiten heraus. Die Eigentümerversammlung macht nun den Verwalter hierfür verantwortlich, da dieser es unterlassen habe, vor Beginn der Arbeiten, Vergleichsangebote von mindestens drei anderen Fachfirmen einzuholen.

Entscheidung

Wie bereits im Leitsatz zum Ausdruck gekommen, war der Verwalter hierzu nicht verpflichtet.

Selbstverständlich ist es grundsätzlich geboten, vor der Vergabe von Instandsetzungsarbeiten Vergleichsangebote einzuholen. Dies folgt bereits aus der grundsätzlichen Verpflichtung des Verwalters bei der Durchführung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Interesse aller Eigentümer auf eine baulich und fachlich sowie wirtschaftlich einwandfreie Lösung zu achten. Mittelbar ergibt sich dies auch bereits aus dem gesetzlichen Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG.

Demgegenüber läßt sich zur näheren Konkretisierung dessen nicht allgemein beantworten, welches Vorgehen nun im Interesse der Wohnungseigentümer im einzelnen sinnvoll ist. Die Ansicht der Wohnungseigentümer, der Verwalter sei verpflichtet, mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen, findet im Gesetz jedenfalls keine Stütze. Insoweit ist dem Verwalter bei der Erfüllung seiner Aufgaben ein Gestaltungsspielraum zuzuerkennen. Ob er nun diesen Gestaltungsspielraum bei der Erfüllung einer ihm obliegenden Aufgabe bzw. Verpflichtung tatsächlich überschritten hat, kann das Gericht nur eingeschränkt nachprüfen.

Zu berücksichtigen war hier, daß die vom Verwalter in Auftrag gegebenen Instandsetzungsarbeiten objektiv nicht zu überhöhten Aufwendungen geführt haben. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot war demnach nicht gegeben. Mit anderen Worten: Eine andere Firma hätte es auch nicht billiger, wohl aber aller Voraussicht nach besser gemacht.

Soweit sich die Arbeiten im Nachhinein auch als teilweise mangelhaft herausgestellt haben, war dies nicht dem Verwalter anzulasten. Das Risiko einer baulich und fachlich einwandfreien Lösung kann dem Verwalter hier nur eingeschränkt aufgebürdet werden und liegt zumindest was die Ausführung einzelner Arbeiten angeht im Bereich der jeweils beauftragten Firmen. Daß letztlich Mehraufwendungen wegen der Schlampereien der beauftragten Firma notwendig wurden, lag zu einem nicht unerheblichen Teil wohl auch an der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Gewährleistungsansprüche nicht rechtzeitig geltend gemacht haben.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 22.05.1997, 16 Wx 114/97

Fazit:

Im Rahmen der eigenverantwortlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ist der Verwalter grundsätzlich befugt, laufende Reparaturen sowie außergewöhnliche Instandsetzungen geringen Umfangs im eigenen Namen zu vergeben. Diese Befugnis umfaßt auch das Recht, Zahlungen hierfür aus der Instandhaltungsrückstellung zu leisten. Eine entsprechende Befugnis gilt darüber hinaus grundsätzlich auch für größere, nicht dringliche Instandsetzungsaufträge.

Beides birgt aber das Risiko der persönlichen Haftung des Verwalters in sich. Er hat sein Vorgehen nämlich nachträglich gegenüber den Wohnungseigentümern zu verantworten. Sind diese mit den Maßnahmen nicht einverstanden, kommen Haftungsrisiken auf den Verwalter zu.

Diese sind jedoch relativ einfach zu vermeiden, wie auch die besprochene Entscheidung belegt: Ist ein entsprechender Beschluß der Eigentümergemeinschaft gefaßt, hat der Verwalter bei Ausführung des Beschlusses einen Gestaltungsspielraum, der im Streitfall dann nur eingeschränkt gerichtlich überprüft und kontrolliert werden kann.