Verwalter: Informationspflichten / 4 Die Entscheidung

Der BGH meint aus prozessualen Gründen, S sei zur Frage, welches Wissen er B vermittelt habe, zu vernehmen gewesen. Sollte S bestätigen, B eine umfassende Reparatur aller Balkone dringend angeraten zu haben, wäre nicht ausgeschlossen, dass B gegen seine Pflichten verstoßen habe, weil er Wohnungseigentümern weder das Gutachten selbst noch diese Empfehlung mitgeteilt habe. Die Haftung des B könne nicht mit der Begründung verneint werden, er habe keinen Wissensvorsprung gegenüber den Wohnungseigentümern gehabt. Ein Verwalter dürfe auf die ihm obliegende Unterrichtung und auf die Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung nicht deswegen verzichten, weil die Wohnungseigentümer "über den Stand der Dinge informiert" sind und "weitere Maßnahmen hätten treffen können und müssen". Auf die (potenzielle) Kenntnis der Wohnungseigentümer von den Tatsachen, aus denen sich Anhaltspunkte für einen Mangel ergeben, komme es nicht an. Es sei Aufgabe des Verwalters zu überprüfen, ob ein Mangel vorliegt und wie er gegebenenfalls zu beseitigen sei. Eine Kenntnis einzelner Eigentümer ändere nichts.

Hinweis

Auch dann, wenn K im weiteren Verfahren eine solche sachverständige Empfehlung nicht beweisen kann, schiede eine Haftung des B nicht aus. Vielmehr wäre nach Ansicht des BGH dann zu prüfen, ob B bereits aus Umfang und Häufigkeit der Schäden hätte darauf schließen müssen, dass möglicherweise eine tiefergehende Ursache für die Schäden vorliegt, sodass B verpflichtet gewesen sei, die Wohnungseigentümer entsprechend zu informieren und zumindest die Beschlussfassung über eine nähere Untersuchung einer solchen Ursache vorzubereiten. Soweit das LG dem entgegenhalte, B sei kein Fachmann und habe daher die Reparaturbedürftigkeit der Balkone nicht erkennen müssen, sei zunächst darauf hinzuweisen, dass ein Verwalter bereits gehalten sei, die Wohnungseigentümer über den Verdacht, dass ein gravierender Mangel am gemeinschaftlichen Eigentum besteht, zu informieren, damit diese entscheiden können, ob sie zur weiteren Klärung sachverständige Untersuchungen in Auftrag geben. Im Übrigen habe B damit geworben, ein technikerfahrener Verwalter zu sein. Die Nachwirkung der Bauweise von Betonbauten sei aber regelmäßig Gegenstand von Fachzeitschriften und Informationsmaterial gewesen. Eine Haftung des B scheide auch nicht deswegen aus, weil die jährlichen Ausgaben für die Balkoninstandsetzung in den Wirtschaftsplänen und Abrechnungen ausgewiesen waren. Auch dann sei es die Aufgabe des B gewesen, die Wohnungseigentümer zu unterrichten, dass Umfang und Häufigkeit der Maßnahmen darauf schließen lassen, dass möglicherweise eine tiefergehende Ursache für die Schäden vorliegt, und die Beschlussfassung über eine nähere Untersuchung einer solchen Ursache vorzubereiten. Bei Verstößen eines Verwalters gegen seine den Wohnungseigentümern gegenüber bestehenden Überwachungs-, Kontroll- und Unterrichtungspflichten bestehe im Übrigen eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Pflichtverletzung für den Eintritt des Schadens kausal war (Hinweis auf BGH, Urteil v. 19.7.2019, V ZR 75/18, Rz. 39).

Ausblick WEG-Reform

Das WEMoG wird die Rechtslage ändern. Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Danach schuldet nicht der Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Wohnungseigentümern die notwendige Information. Der Verwalter ist damit aber nicht aus dem Spiel. Er schuldet nämlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Informationen. Verletzt er diese Pflicht, schuldet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz.