Verwalter: Inhalte des Erhaltungsmanagements

1 Leitsatz

Der Verwalter muss zur Vorbereitung der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Erhaltungsmaßnahmen die Handlungsoptionen aufzeigen.

2 Normenkette

WEG § 27 Abs. 1 Nr. 2

3 Sachverhalt

Im November 2012 erklärt Verwalter B für die T-GmbH, deren Geschäftsführer er ist und die der Bauträger war, die Mängel behoben zu haben. Im Jahr 2014 stellt ein anderer Sachverständiger das Gegenteil fest. Fraglich ist, ob V im November 2012 einen Fehler begangen hat.

4 Entscheidung

Nach Ansicht des BGH hätte B prüfen müssen, ob die Aussage, die Mängel seien behoben, wahr ist. Sofern B dann Mängel festgestellt hätte, hätte er hierüber unterrichten und die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen müssen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen. Es gehöre nämlich zu den Pflichten eines Verwalters, Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Zudem sei ein Verwalter grundsätzlich verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt seien – wobei er für ihn erkennbare Mängel berücksichtigen müsse. Sei für den Verwalter erkennbar, dass beschlossene und beauftragte Reparaturen teilweise unerledigt geblieben seien, müsse er die vollständige Durchführung veranlassen. Nach diesen Maßstäben habe B die Pflicht verletzt, die mitgeteilte Mangelbeseitigung zu kontrollieren, die Wohnungseigentümer über Anhaltspunkte für ein Fortbestehen der Feuchtigkeitsschäden zu unterrichten und sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen. B hätte kontrollieren müssen, ob der unstreitige Mangel beseitigt war.

Dies musste B anzweifeln. Denn B sei bekannt gewesen, dass S in seinem Gutachten aus dem Jahr 2011 dringend weiterführende Untersuchungen hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden empfohlen hatte. B hätte folglich die Wohnungseigentümer zumindest darüber unterrichten müssen, dass die gutachterlich empfohlenen weitergehenden Untersuchungen nach seinem Kenntnisstand nicht erfolgt seien und somit nicht ausgeschlossen werden könne, dass Ursache der Feuchtigkeitsschäden nicht "falscher Putz", sondern ein schwerwiegenderer Mangel sei. Auf eine Unterrichtung der Wohnungseigentümer und auf die Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung über das weitere Vorgehen habe B nicht deswegen verzichten dürfen, weil die Wohnungseigentümer über den "Stand der Dinge" gegebenenfalls informiert waren. Es könne nämlich nach allgemeiner Lebenserfahrung schon nicht davon ausgegangen werden, dass sämtlichen Wohnungseigentümern das mehr als 50 Seiten umfassende Gutachten noch in allen Einzelheiten präsent und ihnen namentlich bewusst gewesen sei, welche konkreten Empfehlungen S abgegeben hatte. Allerdings sei die (potenzielle) Kenntnis der Wohnungseigentümer von den Tatsachen, aus denen sich Anhaltspunkte für das Fortbestehen eines Mangels ergaben, ohnehin nicht entscheidend. Denn es sei nicht Aufgabe der Wohnungseigentümer, sondern Aufgabe des Verwalters, zu überprüfen, ob sämtliche in einem Gutachten festgestellten Mängel so wie angekündigt beseitigt worden seien. Wohnungseigentümer dürften sich generell darauf verlassen, dass der Verwalter diese Überprüfung vornehme, sie auf Anhaltspunkte für ein mögliches Fortbestehen eines Mangels hinweise und Handlungsoptionen für das weitere Vorgehen aufzeige.

Hinweis

Im Fall zeigt der BGH auf, welche Aufgaben der Verwalter im Rahmen des Erhaltungsmanagements hat. Aber was gilt insoweit?

Checkliste: Erhaltungsmanagement

• Der Verwalter muss nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG auf Entscheidungen im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum hinwirken, soweit diese notwendig sind.
• Bevor die Wohnungseigentümer beschließen, muss der Verwalter den Wohnungseigentümern über die Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums berichten.
• Bevor die Wohnungseigentümer beschließen, muss der Verwalter den Wohnungseigentümern Informationen zu sämtlichen einschlägigen Gesetzen geben. Zu diesen Gesetzen gehören etwa die EnEV (z. B. § 9 EnEV) und die Baustellenverordnung (u. a. Sicherheits- und Gesundheitskoordinator).
• Bevor die Wohnungseigentümer beschließen, muss der Verwalter den Wohnungseigentümern Informationen zum WEG geben, z. B. über die zu erreichenden Beschlussmehrheiten, die Ordnungsmäßigkeit einer Maßnahme, wie die Maßnahme finanziert werden könnte und zum Umlageschlüssel.
• Damit die Wohnungseigentümer sachgerecht entscheiden und einen Mangel beurteilen können, ist es in der Regel erforderlich, dass der Verwalter für klar erkannte Mängel inhaltlich vergleichbare und aussagekräftige Angebote zur Behebung einholt.
• Damit die Wohnungseigentümer sachgerecht entscheiden und einen Mangel beurteilen können, sind vor einer Beschlussfassung der erforderliche Umfang und der zur Mangelbeseitigung erforderliche Aufwand zu ermitteln.
• Zur Vorbereitung der Beschlussfassung muss der Verwalter die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen.
• Haben sich die Wohnungseigentümer – wie im F...