Verwalter ist zur Anfechtung des Abberufungsbeschlusses befugt; Beschluss über die Abberufung ist von der Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden; eine vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung getroffene Erstverwalterbestellung hält einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB und auch einer Überprüfung nach dem AGBG stand; Laufzeitbegrenzung des Verwaltervertrags auf höchstens 5 Jahre

Leitsatz

1. Der Verwalter kann den Beschluss über seine Abberufung anfechten
2. Zwischen Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags ist zu unterscheiden
3. Die Berechtigung zur Vertragskündigung kann der Verwalter im Feststellungsverfahren überprüfen lassen
4. Die Erstbestellung eines Verwalters in der Teilungserklärung ist bei Beachtung der Vorgaben aus § 26 Abs. 1 , S. 2 bis 4 WEG gültig
5. Die Laufzeit eines Verwaltervertrags ist auf höchstens 5 Jahre begrenzt
6. Auch in Formular-Verwalterverträgen kann eine Vertragszeit von mehr als 2 Jahren (bis zur Höchstgrenze von 5 Jahren) wirksam vereinbart werden

Normenkette

(§§ 26, 43 Abs. 1 Nr. 2 und 4 WEG; § 11 Nr. 12a AGBG a.F.)

Kommentar

1. Der Verwalter ist zur Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über seine Abberufung in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEGbefugt (Fortführung BGH v. 1.12.1988, V ZB 6/88, BGHZ 106, 113).
2. Von dem Beschluss der Eigentümerversammlung über die Abberufung des Verwalters ist die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Die Berechtigung der Wohnungseigentümer zur Kündigung des mit ihm geschlossenen Verwaltervertrags kann der Verwalter im Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO überprüfen lassen.
3. Eine vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung getroffene Bestellung eines ersten Verwalters, die die Vorgaben aus § 26 Abs. 1 S. 2 bis 4 WEG beachtet, hält grundsätzlich einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB und – bei unterstellter Anwendbarkeit der Vorschriften für Allgemeine Geschäftsbedingungen – auch einer Überprüfung nach den §§ 9 ff. AGBG (a.F.) stand.
4. Aus § 26 Abs. 1 S. 2 WEG folgt auch eine Begrenzung der Laufzeit des von der Verwalterbestellung zu unterscheidenden Verwaltervertrags auf höchstens 5 Jahre.
5. Ist die Laufzeit des Verwaltervertrags in einem Formularvertrag vereinbart, so findet zwar § 9 AGBG (a.F.), wegen der vorrangigen Sonderregelung in § 26 Abs. 1 S. 2 WEG, nicht aber das Klauselverbot des § 11 Nr. 12a AGBG (a.F.) Anwendung. Danach kann grundsätzlich auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Verwalterverträge eine Laufzeit von mehr als 2 Jahren (bis zur Höchstgrenze von 5 Jahren) wirksam vereinbart werden.

Link zur Entscheidung

(BGH, Beschluss vom 20.06.2002, V ZB 39/01, ZMR 10/2002, 766 = NZM 18/2002, 788)

Anmerkung

Mit dieser weiterhin bedeutsamen Entscheidung des BGH auf Vorlage des OLG Brandenburg (v. 23.11.2001, 5 Wx 15/01, NZM 2002, 131) wurde erneut das Recht des Verwalters bestätigt, seinen Abberufungsbeschluss anfechten zu können. Dagegen soll seinerseits kein Rechtsschutzinteresse bestehen, fristgebunden den Beschluss über seine Vertragskündigung anzufechten. Vielmehr kann er hier Feststellung beantragen, dass sein Verwaltervertrag durch eine beschlossene Kündigung nicht beendet wurde. Für die Wirksamkeit einer Vertragskündigung entfaltet die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses keine vorgreifliche Wirkung. Ein Feststellungsinteresse zur Klärung der Frage einer wirksamen oder unwirksamen Vertragskündigung soll nur dann fehlen, wenn der Verwaltervertrag für die Dauer der Bestellung abgeschlossen und die Abberufung wirksam wäre (vorliegend nicht der Fall). Zu Recht gingen die Vorinstanzen im vorliegenden Fall auch davon aus, dass keine wichtigen Abberufungsgründe vorlagen, der Vortrag der Gegenseite weder für sich genommen, noch in seiner Gesamtheit ausreichte, um das Vertrauen der Wohnungseigentümer in eine künftige pflichtgemäße Ausübung der Verwaltertätigkeit grundlegend zu erschüttern (dies wird in den Gründen der Entscheidung näher ausgeführt).

Klargestellt wurde auch nochmals im Sinne auch bisher vorherrschender Praxis, dass die Erstbestellung des Verwalters in der Teilungserklärung unter Beachtung des § 26 Abs. 1 WEG rechtswirksam erfolgte. Die hier getroffenen Regelungen würden auch einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB und selbst bei Unterstellung einer (bisher i.Ü. weitgehend abgelehnten) Anwendbarkeit des AGB-Gesetzes einer Überprüfung nach der Generalklausel des § 9 AGBG (a.F.) standhalten.

Mangels eines wichtigen Grundes konnte der Verwalter im vorliegenden Fall auch nicht fristlos gekündigt werden, auch nicht ordentlich, da der Vertrag wirksam für die Dauer von 5 Jahren unter Ausschluss einer ordentlichen Kündigung vereinbart war. Selbst bei Verwalter-Formularverträgen gilt die vorrangige gesetzliche Regelung des § 26 Abs. 1 S. 2 WEG; die auf maximal 5 Jahre beschränkte Bestellung beansprucht auch entgegen ihrem Wortlaut Geltung für den von der Bestellung zu unterscheidenden schuldrechtlichen Vertrag. Der Anwendungsbereich des AGB-Gesetzes (hier: § 11 Nr. 12a AGBG a.F.) erstreckt sich nach dessen Normzweck nicht auf solche Dauerschuldverhältnisse, für die – wie hier – bereits eine interessengerechte Sonderregelung besteht. Eine Gemeinschaft hat i.d.R. auch ein sachliches Interesse an einer längerfristigen, kontinuierlichen Verwaltertätigkeit (begrenzt allein durch § 26 WEG, einer reformgesetzlichen Regelung aus dem Jahre 1973); das wenige Jahre spä...