Verwalter kann bei Abstimmung über seine Kündigung vom Stimmrecht ausgeschlossen sein

Leitsatz

1. Der Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer ist oder mit dem Wohnungseigentümer wirtschaftlich so stark verbunden ist, daß man sie interessengemäß als Einheit betrachten kann, ist von der Abstimmung über die Kündigung des Verwaltervertrages ausgeschlossen, da es sich insoweit um ein Rechtsgeschäft im Sinne des § 25 Abs. 5 WEG handelt.
2. Der einem Stimmverbot unterliegende Verwalter ist auch nicht aufgrund der ihm von anderen Wohnungseigentümern erteilten Vollmachten zur Vertretung berechtigt.

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentümerversammlung stimmten die Wohnungseigentümer über die Kündigung des Verwaltervertrages ab. Die Abstimmung wurde nach Miteigentumsanteilen vorgenommen. Eine knappe Mehrheit stimmte dabei gegen die Kündigung des Verwaltervertrages. Die Verwalterin nahm an der Abstimmung als Bevollmächtigte zweier Wohnungseigentümer sowie einer GmbH teil, die alleine ein Siebtel der Miteigentumsanteile hält und mit der Verwalterin wirtschaftlich verflochten ist. Zwei weitere Mitglieder der Eigentümergemeinschaft haben nun diesen Beschluß angefochten und begehren die gerichtliche Feststellung, daß der Verwaltervertrag gekündigt ist.

Entscheidung

Die Beschlußanfechtung hatte Erfolg, die Verwalterin war nicht berechtigt, auf der Eigentümerversammlung mit zu stimmen und die Wohnungseigentümer bei der Abstimmung zu vertreten.

Dreh- und Angelpunkt ist hier § 25 Abs. 5 WEG, wonach ein Wohnungseigentümer dann "nicht stimmberechtigt ist, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft." Der Verwalter, der auch Wohnungseigentümer ist, ist zwar berechtigt, bei seiner Bestellung oder Abberufung mit zu stimmen, da es sich dabei nur um einen bloßen Organisationsakt innerhalb der Gemeinschaft handelt, er ist aber nicht berechtigt, mit zu stimmen, wenn über den Abschluß des Verwaltervertrages oder dessen Kündigung beschlossen wird. Dabei handelt es sich nämlich um ein Rechtsgeschäft im Sinne des § 25 Abs. 5 WEG. Wenn nun auf einer Eigentümerversammlung gleichzeitig über die Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrages beschlossen wird, überlagert die Kündigung praktisch den Abberufungsvorgang, mit der Folge, daß der Verwalter von der Abstimmung ausgeschlossen ist.

Diese Grundsätze beziehen sich sowohl auf den Verwalter der gleichzeitig Wohnungseigentümer ist wie auch auf denjenigen, der ohne gleichzeitig Wohnungseigentümer zu sein, mit einem solchen derart verflochten ist, daß man Verwalter und betreffenden Wohnungseigentümer interessengemäß als Einheit betrachten kann. Und gerade dies war hinsichtlich der bei der Stimmabgabe vertretenen GmbH der Fall. Diese war mit der Verwalterin dermaßen wirtschaftlich verbunden, daß man sie interessengemäß als Einheit betrachten kann. Grund: Beide Gesellschaften hatten denselben Geschäftsführer und dieselbe Anschrift. Die Verwalterin unterlag also einem Stimmverbot. Demnach war sie aber auch nicht berechtigt, die Wohnungseigentümer bei der Stimmabgabe zu vertreten.

Durfte nun aber die Verwalterin nicht an der Abstimmung teilnehmen, bleiben auch die von ihr als Vertreterin abgegebenen Stimmen unberücksichtigt. So mußten also die Stimmen der vertretenen Wohnungseigentümer unberücksichtigt bleiben und auch - aufgrund der wirtschaftlichen Verflechtung - die der GmbH. Da also diese Stimmen vom Abstimmungsergebnis abzuziehen waren, wandelten sich die ursprünglichen Mehrheitsverhältnisse gegen eine Kündigung zu solchen für eine Kündigung des Verwaltervertrages. Das Gericht konnte daher die begehrte Feststellung treffen, wonach der Verwaltervertrag durch die mehrheitlich beschlossene Kündigung beendet war.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.09.1998, 3 Wx 366/98

Fazit:

Die Entscheidung macht erneut deutlich, wie wichtig es ist, zwischen der Verwalterbestellung bzw. Verwalterabberufung und Abschluß des Verwaltungsvertrages bzw. dessen Kündigung zu trennen. Bei der Bestellung bzw. Abberufung handelt es sich um Organisationsakte innerhalb der Gemeinschaft. Bei Abschluß bzw. Kündigung des Verwaltervertrages hingegen handelt es sich um Rechtsgeschäfte. Und wie in § 25 Abs. 5 WEG bestimmt ist, ist jeder Wohnungseigentümer dann vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft.