Verwalter: Pflicht zur Rechenschaft?

1 Leitsatz

Der Verwalter kann gem. §§ 666, 259 BGB zur Rechenschaft verpflichtet sein. Gläubiger dieses Anspruchs ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der einzelne Wohnungseigentümer kann die Erstellung eines Vermögensberichts von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, als deren Organ der Verwalter verpflichtet ist.

2 Normenkette

§§ 259, 666 BGB; § 28 Abs. 4 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K verlangt von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, einen Rechenschaftsbericht für die Jahre 2019 und 2020 vorzulegen. Das AG weist die Klage ab. Dagegen wendet sich die Berufung

4 Die Entscheidung

Das LG verurteilt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, für das Jahr 2020 einen Vermögensbericht zu erstellen. K könne keine "Rechenschaftslegung" bzw. "Rechnungslegung" über die Jahre 2019 und 2020 verlangen. Nach der Streichung von § 28 Abs. 4 WEG a. F. könne der Verwalter zwar weiterhin gem. §§ 666, 259 BGB zur Rechenschaft verpflichtet sein. Gläubiger dieses Anspruchs sei aber die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. K könne von B gem. § 28 Abs. 4 WEG aber die Erstellung eines Vermögensberichts für das (Kalender-)Jahr 2020 verlangen. Zwar habe K weder erstinstanzlich noch in der Berufungsbegründung den Begriff "Vermögensbericht" verwendet. Der Anspruch sei bei verständiger Würdigung in sinngemäßer Anwendung von §§ 133, 157 BGB zumindest als "Minus" von seinen Anträgen aber erfasst. Gegenstand eines Vermögensberichts seien gerade der Stand der Rücklagen sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens, einschließlich vorhandener Forderungen. K könne die Erstellung des Vermögensberichts für das Jahr 2020 als einzelner Wohnungseigentümer von der beklagten Gemeinschaft verlangen, als deren Organ der Verwalter verpflichtet sei. Der Bericht sei nach Ablauf des Kalenderjahrs zum 31.12.2020 fällig.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall verlangt ein Wohnungseigentümer einen Rechenschaftsbericht. Den schuldet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht. Diese muss nur abrechnen und einen Vermögensbericht vorlegen. Dass das LG meint, dieser Anspruch sei eingeklagt gewesen, ist vertretbar, aber doch eher überraschend. Will ein Wohnungseigentümer einen Vermögensbericht, sollte er besser ausdrücklich darauf klagen.

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer will Vermögensbericht

Will die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vermögensbericht, kann sie diesen von der Verwaltung verlangen und notfalls darauf klagen.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Nach der Entscheidung ist der Vermögensbericht am Ende eines Kalenderjahrs fällig. So steht es auch im Gesetz. Dies steht einer Übung, den Vermögensbericht mit der Jahresabrechnung vorzulegen, in der Regel entgegen.

6 Entscheidung

LG Dortmund, Urteil v. 1.3.2022, 1 S 172/21