Verwalter: Verpflichtung zur Zahlung von Schadensersatz?

1 Leitsatz

Der Verwalter haftet einem Wohnungseigentümer in Altfällen nicht für Schäden im Sondereigentum, wenn dort nach seinem Auftrag zur Schadensermittlung Maßnahmen ergriffen wurden.

2 Normenkette

§ 26 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K nimmt in einem Altfall den Ex-Verwalter B wegen Mietausfalls auf Schadensersatz in Anspruch. Das AG weist die Klage ab. B habe als Verwalter ordnungsmäßig gehandelt und seine Verpflichtungen aus § 27 WEG erfüllt. Bei zumindest möglichen Schäden des gemeinschaftlichen Eigentums sei es Aufgabe des Verwalters, unverzüglich die Schadensursache und die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen festzustellen. Im Fall sei in der Wohnung des K Feuchtigkeit festgestellt worden. Da die Ursache der Feuchtigkeit unklar geblieben und es bei Feststellung der Feuchtigkeit möglich gewesen sei, dass die Schadensursache im gemeinschaftlichen Eigentum lag, hätte B die Ursachen der Feuchtigkeit ermitteln müssen. Dies habe B auf Bitten von K (Auftrag) getan. Er habe ein spezialisiertes Fachunternehmen beauftragt, welches festgestellt habe, dass sich auch in den Schächten der Versorgungsleitungen, die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörten, Feuchtigkeit befinde. Die von dem Fachunternehmen später vorgenommene Bauteilöffnung in der Wohnung des K sei erforderlich und gerechtfertigt gewesen. Der Feuchtigkeitsschaden sei durch Trocknungsmaßnahmen behoben worden. Gegen diese Sichtweise wendet sich K.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Der Auftrag des K an B, im Hinblick auf den Feuchtigkeitsschaden "das Erforderliche zu veranlassen", stelle eine das Handeln des B rechtfertigende Einwilligung dar, welche die grundsätzlich indizierte Rechtswidrigkeit entfallen lasse. Indem B ein spezialisiertes Fachunternehmen mit der Prüfung des Feuchtigkeitsschadens beauftragt habe, habe er innerhalb dieser Einwilligung gehandelt. Dass mit der Ursachenforschung und -behebung eine Substanzverletzung am Sondereigentum des K habe einhergehen können, verstehe sich von selbst und sei mangels expliziter Ausnahme durch K von dessen Einwilligung umfasst gewesen. Daneben sei die Rechtswidrigkeit auch deshalb entfallen, weil § 14 Nr. 4 WEG a. F. (= § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG) K eine Duldungspflicht hinsichtlich Betreten und Benutzen seines Sondereigentums, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sei, auferlegt habe. Die Duldungspflicht habe auch Maßnahmen umfasst, die B nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a. F. zu treffen verpflichtet und berechtigt gewesen sei. Ein Verwalter sei bei Feststellung eines Wasserschadens in einer Wohnung, dessen Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen könne, verpflichtet und eben auch berechtigt, unverzüglich Feststellungen einzuleiten zu Art, Umfang und Ursache der Feuchtigkeit – auch um zu klären, ob Eilmaßnahmen geboten seien. Bei Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum dürfte ein Mangel bzw. Schaden am Gemeinschaftseigentum immer naheliegen, beispielsweise eine Dach- oder Wandundichtigkeit oder ein Rohrschaden an wasserführenden Leitungen innerhalb des gemeinschaftlichen Eigentums.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob der Verwalter einem Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 4 WEG a. F. oder nach allgemeinen Überlegungen Schadensersatz schuldet, wenn bei der Ermittlung eines Wasserschadens Wände, Decken oder Böden im Bereich des Sondereigentums teilweise zerstört werden. Die Antwort auf die Frage muss grundsätzlich "nein" lauten, wenn der Verwalter, wie im Fall, ein Fachunternehmen mit der Ermittlung der Ursachen beauftragt hat. Um die Schäden eines Wohnungseigentümers aufzufangen, gab es § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG. Danach hatte der Wohnungseigentümer einen Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Im geltenden Recht müsste sich eine Klage eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten, wenn man meint, dass der Verwaltervertrag kein Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer ist. Im geltenden Recht wäre im Übrigen nach § 14 Abs. 3 WEG zu fragen, ob K danach Ansprüche haben kann.

6 Entscheidung

LG Lüneburg, Beschluss v. 28.10.2022, 3 S 36/22