Verwalter: Vertragsschluss ohne Ermächtigung

Leitsatz

Der ohne Ermächtigung handelnde Verwalter ist ein Vertreter ohne Vertretungsmacht.

Für die Annahme einer Anscheins- oder Duldungsvollmacht reicht die bloße Bestellung als Verwalter nicht aus.

Normenkette

WEG § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7

Das Problem

Werkunternehmer K bringt jeweils eine 3 Millimeter starke Dämmfolie zur Trittschalldämmung unterhalb des in den Wohnungen 1, 2 und 3 verlegten Oberbodens ein. Den Auftrag dazu hatte ihm der Verwalter V erteilt. K will nun seinen Werklohn und wendet sich an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B. B ist allerdings nicht bereit, den Werklohn zu zahlen. B bestreitet zwar nicht, dass K tätig war und die Folien eingebracht hat. B wendet aber ein, der Verwalter V habe den Vertrag geschlossen, sei dazu aber gar nicht ermächtigt worden.

Die Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg! K stehe weder ein vertraglicher noch ein gesetzlicher Anspruch auf Zahlung gegen B zu.

Vertreter ohne Vertretungsmacht

1. V sei von den Wohnungseigentümern unstreitig nicht ermächtigt worden, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu verpflichten. V habe daher als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt.
2. Soweit K meine, ein Vertragsschluss komme nach den Grundsätzen der Anscheins- oder Duldungsvollmacht in Betracht, sei darauf hinzuweisen, dass es schon an einem entsprechenden Vorbringen des K fehle. Ungeachtet dessen sei aber auch nicht erkennbar, in welcher Weise B den Rechtsschein einer wirksamen Vollmacht für V gesetzt haben könnte. Die bloße Bestellung des K als Verwalter reiche jedenfalls nicht. Auch sei dem Vortrag der Parteien nicht zu entnehmen, dass B bereits in der Vergangenheit ein vollmachtloses Handeln des V geduldet habe. Da die Zahlung von Teilbeträgen durch V erfolgt sei, könne auch darin kein Anerkenntnis der B gesehen werden.

Aufwendungsersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag

Auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 670, 683 BGB sei nicht gegeben.

1. Der Senat erkenne nicht, dass die Einbringung einer 3 Millimeter starken Dämmfolie zur Trittschalldämmung unterhalb des in den Wohnungen verlegten Oberbodens im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gewesen sei und deren mutmaßlichen Willen entspreche.
2. Etwas anderes wäre nur dann anzunehmen, wenn die Verlegung der Dämmfolie nicht das Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer, sondern das gemeinschaftliche Eigentum betroffen hätte. Das sei aber nicht der Fall. Der Oberboden stehe im Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer. Denn dabei handele es sich um keinen wesentliches Gebäudebestandteil, sondern um einen Bestandteil des Gebäudes im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG, der verändert, beseitigt oder eingefügt werden könne, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder ein anderes Sondereigentum über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die Gestalt des Gebäudes verändert werde.
3. Entgegen der Auffassung des K könne auch nicht auf die bloße Funktion der Dämmfolie abgestellt werden. Nach § 5 Abs. 2 WEG zählten zwar zum gemeinschaftlichen Eigentum, auch wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befänden, die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich seien, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienten. Dementsprechend würden von der Rechtsprechung Geschossdecken einschließlich der aufgebrachten oder aufzubringenden Isolierschichten (insbesondere gegen Feuchtigkeit oder Trittschall) anders als die oberste begehbare Schicht des Deckenaufbaus (Bodenbelag) als nicht sondereigentumsfähig angesehen und dem gemeinschaftlichen Eigentum zugerechnet (Hinweis auf OLG Hamm v. 13.8.1996, 15 W 115/96). Der Bundesgerichtshof habe auch für die über der Geschossdecke liegende Trittschalldämmung in Form des Estrichs angenommen, dass diese im gemeinschaftlichen Eigentum stehe (Hinweis auf BGH v. 6.6.1991, VII ZR 372/89, NJW 1991 S 2480, 2481 und BayObLG v. 16.12.1993, 2 Z BR 113/93, NJW-RR 1994 S. 598, 599). OLG Hamm v. 13.8.1996, 15 W 115/96, habe daraus geschlossen, dass nichts anderes für eine auf der Geschossdecke aufgebrachte Schicht zur Feuchtigkeitsisolierung gelten könne, die danach ebenfalls dem gemeinschaftlichen Eigentum zugewiesen sei.
4. Diese Grundsätze könnten aber nicht auf den Fall übertragen werden – auch wenn die Folie zum Zweck der Trittschalldämmung eingebracht worden sei. Die bisherige Rechtsprechung betreffe den konstruktiven Schallschutz in Form des auf der Betondecke aufgebrachten schwimmenden Estrichs. Im Fall gehe es aber nicht um das Einbringen eines wesentlichen Gebäudebestandteils, sondern lediglich um den Austausch des Oberbodens, der unzweifelhaft zum Sondereigentum gehöre. Eine unter diesem Oberboden verlegte trittschalldämmende Folie sei kein Gebäudeteil im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG. Das werde schon daran deutlich, dass die Folie ohne Weiteres entfernt werden könnte, wenn statt des Laminats später ein Teppichboden verlegt würde, und da...