Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 1.6 Bauträger als Verwalter

Es ist gängige Praxis, dass sich Bauträger selbst oder "bauträgernahe" Verwaltungsunternehmen in der Teilungserklärung zum Verwalter erklären bzw. bestellen. Häufig werden seitens der Bauträger zu diesem Zweck auch Tochterunternehmen gegründet, die dann als Verwalter in der Teilungserklärung festgelegt werden. Dies ist zulässig.^[1] Neben dem Vorteil der "Nähe" zu dem zu verwaltenden Objekt und hiermit verbundener genauester Kenntnis der bautechnischen Besonderheiten, können bei einer Erstverwalterbestellung in der Teilungserklärung aber auch Interessenkonflikte drohen, wenn Mängel am verwalteten Objekt zu Tage treten.

Wie eingangs erwähnt, ist diese Möglichkeit aber seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 umstritten. Erforderlich ist die Bestellung in der Teilungserklärung nämlich vor dem Hintergrund nicht, als die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht und der Bauträger dann in seiner Funktion als "Ein-Personen-Gemeinschaft" auch durch entsprechenden "Ein-Personen-Beschluss" einen Verwalter bestellen kann.

Um einen Gleichlauf des Höchstbestellungszeitraums von 5 Jahren mit der Verjährung von Mängelansprüchen und somit möglichen Interessenkonflikten zwischen (Bauträger-)Verwalter und Eigentümergemeinschaft mit entsprechend nachteiligen Folgen für die Eigentümer zu vermeiden, beschränkt § 26 Abs. 2 Satz 1 HS. 2 WEG die Erstverwalterbestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens 3 Jahre.^[2] Selbstverständlich ist die Wiederbestellung dieses ersten Verwalters nach Ablauf des 3-Jahres-Zeitraums möglich. Im Fall der Wiederbestellung gilt auch nicht mehr der Höchstbestellungszeitraum von 3 Jahren, der Verwalter kann vielmehr bis zur Höchstdauer des § 26 Abs. 2 Satz 1 HS. 1 WEG, also bis zur Dauer von 5 Jahren wiederbestellt werden.

• Allerdings kann die (Wieder-)Bestellung eines Verwalters in seiner Funktion als (früherer) Bauträger gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen, wenn zwischen ihm und den Wohnungseigentümern Streit über Baumängel besteht und dieser entsprechenden Gewährleistungsansprüchen der Wohnungseigentümer ausgesetzt ist.^[3]
• Des Weiteren kann ein Verwalter abberufen und der Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn sich die Gefahr einer Interessenkollision, die bereits bei seiner Bestellung in der Teilungserklärung durch die wirtschaftliche Identität mit dem Bauträger angelegt ist, in der Weise konkretisiert, dass die Wohnungseigentümer Verwaltungsmaßnahmen im Hinblick auf die gemeinschaftliche Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen treffen möchten.^[4]
• Grundsätzlich treffen den Bauträger-Verwalter die gleichen Pflichten hinsichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, wie jeden anderen Verwalter. Er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche "gegen sich selbst" und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.^[5]

Keine Übertragung der Verwalteraufgaben

Ganz allgemein gilt auch für Bauträgerverwalter das Verbot der Übertragung der Verwaltung auf einen Dritten.^[6] Soweit der Bauträger zwar formell als Verwalter auftritt, die eigentliche Verwaltung aber von einem Drittunternehmer ausführen lässt, rechtfertigte dies die sofortige Abberufung des Bauträgerverwalters nach altem Recht.^[7] Nach nunmehr geltender Rechtslage kann der Verwalter ohnehin jederzeit und grundlos von seinem Amt abberufen werden.

[1] BGH v. 20.6.2002, V ZB 39/01, NJW 2002 S. 3240; AG Pinneberg, Urteil v. 6.3.2018, 60 C 34/17, ZMR 2018 S. 636.

[2] Geändert durch WEG-Reformgesetz (v. 26. März 2007, BGBl I S. 370), in Kraft seit 1. Juli 2007; zur Erstbestellung s. ausführlich Blankenstein, Bestellung des Verwalters, Kap. 5 Erstbestellung.

[3] BayObLG v. 19.12.2001, 2Z BR 15/01, ZMR 2002 S. 527.

[4] OLG Hamm v. 8.4.2004, 15 W 17/04, NJW-RR 2004 S. 1382.

[5] BGH, Urteil v. 19.7.2019, V ZR 75/18, ZWE 2020 S. 44.

[6] BayObLG, Beschluss v. 7.2.2002, 2Z BR 161/01, NJW-RR 2002 S. 732.

[7] Siehe vertiefend zur Delegation von Verwalteraufgaben Kap. 6.