Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 1.7 Wohnungseigentümer als Verwalter

Die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar grundsätzlich möglich^[1], wegen des erheblichen Streitpotenzials einer derartigen Konstellation in der Praxis allerdings nicht immer unproblematisch.^[2] Soll ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden, darf dieser nicht gleichzeitig Mitglied des Verwaltungsbeirats sein. Denn hier ist ein Interessenkonflikt institutionalisiert, weil der Verwaltungsbeirat u. a. auch den Verwalter zu überwachen hat. Im Übrigen widerspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Geschäftsführer und die Alleingesellschafterin einer GmbH, die über die Mehrheit der Stimmen verfügen, mit ihrer Stimmenmehrheit gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die GmbH zur Verwalterin bestellen.^[3]

Nichtige Vereinbarung

Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, wonach zum Verwalter nur Wohnungseigentümer bestellt werden dürfen, ist nichtig.^[4]

Die Bestimmung des § 26 Abs. 5 WEG lässt nämlich keinerlei Einschränkung mit Blick auf die Verwalterbestellung zu.

Stimmrecht des Wohnungseigentümers

Bei der Beschlussfassung über seine Bestellung zum Verwalter ist der Wohnungseigentümer grundsätzlich stimmberechtigt, denn die Bestimmung des § 25 Abs. 4 WEG ist auf die Bestellung des Verwalters nicht anzuwenden. Grundsätzlich kann der zu bestellende Wohnungseigentümer auch das Stimmrecht von Wohnungseigentümern, die er kraft Vollmacht vertritt, bei der Abstimmung über seine eigene Verwalterbestellung ausüben.^[5]

Dieses Stimmrecht entfällt auch nicht dadurch, dass von der Eigentümerversammlung mit der Bestellung des Verwalters zugleich über den Abschluss des Verwaltervertrags beschlossen wird. Hier sind zwar private Sonderinteressen stärker berührt, der Schwerpunkt der Beschlussfassung liegt aber weiterhin in der Bestellung des Verwalters als Akt der Mitverwaltung. Der Verwaltervertrag dient lediglich der Ausgestaltung dieser Rechtsposition im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern. Darüber hinaus stellt es noch keinen Rechtsmissbrauch dar, wenn ein Wohnungseigentümer sein Stimmenübergewicht nutzt, um seine Bestellung zum Verwalter durchzusetzen.

Gleiche Grundsätze gelten bei der Abberufung des Verwalters und der Kündigung des Verwaltervertrags. Auch in diesen Fällen hat der Wohnungseigentümerverwalter ein Stimmrecht und kann bei der Beschlussfassung auch das Stimmrecht anderer Wohnungseigentümer ausüben, die er kraft Vollmacht vertritt.^[6] Da die Abberufung des Verwalters seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkt werden kann und die Bestimmung des § 26 Abs. 3 und Abs. 5 WEG auch für bereits bestehende Amtsverhältnisse gilt, hat sich die Streitfrage erledigt, ob der Wohnungseigentümerverwalter im Fall seiner Abberufung aus wichtigem Grund ein Stimmrecht hat oder nicht. Allerdings bleibt sie für diejenigen Fälle relevant, in denen der Verwaltervertrag nicht an den Bestellungszeitraum geknüpft ist und ein wichtiger Grund für seine außerordentliche Kündigung vorliegt. Zwar endet der Verwaltervertrag auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grunds nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG automatisch spätestes 6 Monate nach der Abberufung. Gerade aber bei Vorliegen eines wichtigen Grunds, dürfte es allein dem Interesse der Wohnungseigentümer entsprechen, den Vertrag fristlos zu kündigen, sodass keine Vergütung fortgezahlt werden muss. Herrschender Meinung hatte es hier entsprochen, dass ein Wohnungseigentümer, der zugleich Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist, kein Stimmrecht hat und auch nicht befugt ist, einen anderen Wohnungseigentümer bei der Stimmabgabe zu vertreten, wenn seine Abberufung aus wichtigem Grund zur Beschlussfassung steht.^[7] Diese Grundsätze gelten weiter.

Ein Wohnungseigentümer, der selbst Verwalter ist, soll allerdings dann dem Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 4 WEG unterliegen und am Abstimmungsvorgang nicht teilnehmen dürfen, wenn sein Verwalterhonorar erhöht werden soll.^[8]

[1] OLG Köln, Beschluss v. 4.3.2005, 16 Wx 14/05, ZMR 2005 S. 573.

[2] Vgl. AG Oberhausen, Beschluss v. 8.7.2003, 10 II 109/02.

[3] BayObLG, Beschluss v. 27.6.1996, 2Z BR 46/96, WuM 1996 S. 648.

[4] BayObLG, Beschluss v. 12.10.1994, 2Z BR 97/94, NJW-RR 1995 S. 271.

[5] OLG Hamburg, Beschluss v. 16.7.2001, 2 Wx 116/00, ZMR 2001 S. 997 = ZWE 2002 S. 483; arg. OLG Hamm, Beschluss v. 20.7.2006, 15 W 142/05, NJW-RR 2007 S. 161 = FGPrax 2007 S. 17.

[6] BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 30/02, NJW 2002 S. 3704.

[7] BGH, Beschluss v. 19.9.2002, a. a. O.; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 20.7.2001, 3 Wx 174/01, NJW-RR 2001 S. 1668.

[8] AG Kassel, Urteil v. 24.10.2019, 800 C 2006/19, juris.